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当前国内物流园区建设中存在的问题及对策 零点研究集团 王永泓 自二、三年前开始，物流园区的建设在国内逐渐升温。在一片中国物流大发展的呼唤声中，2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民用航空总局联合印发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》。在国家计委、国家经贸委最新发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》中，把发展物流配送中心列为重点鼓励发展的内容。把发展现代物流列入了重要议事日程。北京市政府“三地一港”，上海市政府郑州、武汉、成都、青岛、芜湖、邯郸、聊城、东莞等也都摩拳擦掌，不甘示弱还有数不胜数的城市、乡镇甚至街道办事处也要发展物流园区。一派热火朝天、大干快上的热闹景象。国家有关官员表示，未来10年全国还计划兴建100个物流中心，以及7个主要交易中心。动辄十数亿乃至上百亿元的规划用地中国真的需要这么多的物流园区吗这些仓促上马的物流园区项目经过详细的调研和考察了吗要求各地整顿各类开发区。 物流园区的概念及价值 根据《》的定义，物流园区是指由分布相对集中的物流设施和不同专业化物流企业构成，具有运行规模、功能化物流组织区域。31个省市的制造、商贸、运输和物流服务共304家企业进行了一项调查，调查主要采用二手资料检索和邮寄、CATI电话访问相结合的方式进行。 零点研究集团研究人员进行了大量的二手资料检索及对物流园区有关人员的深访，经过研究我们发现：当前国内物流园区建设具有一定的泡沫成分，突出表现为部分物流规划单位，尤其是地方政府，单纯地为物流而物流，盲目发展物流园区，具体表现在如下三个方面： 部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性 在调查中我们发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务？提供什么样的服务？这个市场有多大？潜在的服务对象有些什么需求？类似这样的问题园区的规划者们大多回答不出。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。正是由于部分物流园区在前期市场研究、分析上的不充分，导致项目在功能和目标客户定位上的不清，从而引发物流资源的大量浪费。 中国仓储协会的统计数字显示与“物流园区热”和“物流中心热”形成鲜明对比的是我国物流中心平均空置率已达到60%继年代初期的“开发区热”圈地热之后不少地区和城市出现了新一轮“圈地”现象有些地方打着兴建物流园区的旗号，为以后搞房地产圈地。总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港是此问题争议的焦点。资方之一的嘉里集团虽然也有不错的物流业绩，但它更为出名的却是旗下香格里拉大酒店和地产业务，而北京物流港的规划中就包括有商务中心等。此外，北京地产两巨头——华远和红石的双双入股，更是加重了该物流基地的争议性。杭州传化物流基地物流基地是经营性用地，按照国家政策，应该拍卖。地是政府以低价拨给民营企业的。参与传化物流基地规划的咨询人员自萧山划归杭州之后，传化物流所在的钱江二桥萧山出口处将成为大杭州的市中心，“到时候传化做不做物流都无所谓了，因为仅仅那块土地会大幅升值”。物流圈地风有三大因首先是因为物流园区目前虽然大多不在城市中心，但一般处于交通顺畅、经济发达的地段，在城市扩张的过程中，升值潜力显著；其次，物流基地往往要承担部分社会职能，地方会出台很多优惠政策，可以低价拿好地；另外，国家对经营性用地的控制越来越紧，而物流业是新兴的产业，拿地相对容易。  三、当前发展物流园区的基本对策 在零点集团此次对制造、商贸、物流服务和运输四类企业入驻物流园区的需求和意愿的调查中，结果是比较令人乐观的：四类行业企业均有45%以上比例表示会考虑入驻物流园区。其中，作为需求方的商贸企业和主要服务供应方的运输企业该比例均超过50%；而作为物流业务的专业服务企业，物流服务企业似乎有更大比例的观望态度（30.4%），如图所示。 资料来源： 根据物流园区建设中的物流社会化功能、规模效应和经济性原则，针对物流相关企业的需求特征，物流园区规划时应该注意以下三方面的问题。 1、充分重视项目规划前期的研究和分析，并落到实处。 物流园区规划前期，应该充分研究和分析物流参与各方的需求，从帮助企业降低成本、提高效率，并进而提高区域经济整体效率的角度进行物流园区的规划和建设，避免单纯地为物流而物流、为政绩而物流或为形象而物流。在了解客户需求的基础上，进行准确地功能定位和目标服务客户锁定，做到有的放矢。 具体而言，第一，物流园区规划单位应该详细分析园区拟覆盖/服务的区域，研究相邻物流园区或基地、中心等类似设施的目标定位、功能等情况，分析与之相比的优劣势，初步确定目标客户。第二，进行详尽的市场调研，研究覆盖范围内市场具体需求，确定市场容量。第三