三种方法教你怎样计算商铺投资收益率.docVIP

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率 　　方法一：租金回报率分析法; 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价 　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　方法二：租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　方法三：IRR法（内部收益率法） 　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率