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某房地产公司虚列成本偷税案 本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2006年，某市地方税务局采取 “一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司T公司被列为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。 （二）纳税人基本情况 T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期开发项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。 2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。 为此，市地税局稽查局研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，深入调查该企业的涉税情况。 （二）检查具体方法 1.核实收入 稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。 2.核实成本 对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。 （1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、2005年将此增值额相应结转了“主营业务成本”科目。2005年企业根据审计结论，对该笔账务冲销了4875万元，余下的 1217万元，企业通过“以前年度损益调整” 科目结转至“利润分配—未分配利润”科目，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税事实。 （2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。 针对该企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，检查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。属于开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元。 （三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 该公司开发项目具有开发面积大、施工单位多、取证涉及面广等特点，核实其真实收入和成本具有较大困难。但检查人员还是深入细致地按工作步骤开展工作，通过对比“三价”、审核发票、追查资金流向、向收款方询问调查取证等四个步骤，为该案件的分析、认定和处理提供了完整、有效的证据支持。 三、违法事实及定性处理 （一）违法事实和作案手段 通过对T公司的全面检查，确认公司在2004、2005年度税收上存在以下违法问题： 1.开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元；资产评估增值等成本费用l954万元未按规定调增企业所得税应纳税所得额，年度申报时进行了虚假的纳税申报。以上调增应纳税所得额并按规定弥补亏损后，共计少缴企业所得税1107万元。 2．代收代付配套费78.6万元未申报缴纳营业税。 3.建筑安装合同、购销合同未申报缴纳印花税。 4.房产税没有足额申报缴纳。 5.没有按规定申报预缴土地增值税。 6.支付个人借款利息455万元未代扣代缴个人所得税。 （二）处理结果 1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》以及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司少缴的企业所得税11,070,632.42元，处少缴税款50％罚款，金额5,535,316.21元。 2．依据《中华