房产不漏税列举.docVIP

??? 近几年来，随着房地产行情的持续升温，房地产成了投资的热门行业，也成为了地方税务部门税收高速增长的主要原动力。以##县为例，2002年来自于房地产的税收收入2751万元，占年度地税收入的13.09％；2003年房地产的税收收入4697万元，占年度地税收入的18.09％；2004房地产税收收入?10158万元，占年度地税收入的28.93％；2005年房地产税收收入?6297万元，占年度地税收入的17.07?％。鉴于房地产行业税收收入占地方税收比重如此之高，房地产企业就成了地税稽查部门的重点稽查对象。县地税稽查局分别在2002年、2004年、2006年对所属房地产企业进行了全面检查，其中2004年通过责成自查方式查补入库税款2064万元，重点检查查补税款129万元。通过检查，发现企业由于不规范的财务会计处理，少计税金、偷漏税款的问题突出表现在以下几个方面，应引起财政、税收等管理部门的关注。???????一、未按规定将应视同销售的房产申报交纳营业税及相关税种???????根据营业税暂行条例规定，房地产企业将开发产品赠与他人或进行分配应视同销售，申报交纳营业税。从检查情况看，有些企业误认为将房产赠与或分配给股东时，企业未取得经济利益，直观地认为该行为不需交纳营业税；有些企业则是由于税收处理和会计处理存在差异，而财务人员业务水平不高造成少交税款。在会计处理方面，赠与和分配分别按产品成本通过“营业外支出”和“利润分配”科目核算，由于不反映收入，财务人员会忽视漏报漏缴情况，造成偷税；还有些企业则是明知故犯，无视国家税法，偷逃国家税收。2002年，在对某房地产公司检查时发现“开发产品”中挂账的营业房有10间，检查人员通过实地查看发现，挂账的营业房已经全部开门营业，但在公司账上没有反映该营业房的出租收入情况。经对公司相关人员进行询问，得知该营业房已经作为公司利润分配给了部分股东，但公司账面未进行利润分配核算，未按营业税计税收入申报交纳营业税。同时，公司自产货物用于分配应按公允价值计入企业所得税应税收入，公允价值与成本之间的差额应补交企业所得税；股东获得的房产应按“利息、股息、红利”所得交纳个人所得税，由房产公司代扣代交。???????二、销售价格明显偏低，无正当理由，未按规定申报营业税???????房地产公司在销售房产时，往往对公司内部人员、股东及其他利益相关人员的销售价格明显低于市场价格，以达到少交营业税、企业所得税的目的。2006年，在对某房地产公司进行检查时，通过核对房产销售明细表发现公司有3套住宅房、4间营业房销售价格明显偏低。经调查，发现3套住宅房由本公司职工购买，售价比市场价格低15万元/套；4间营业房均为其他债权人购买。检查人员询问了公司法定代表人及财务人员，得知该公司在房产开发之初，因资金困难，分别向4位购房户拆借资金100-400万元不等，约定不需支付利息，等房产开发完毕后，房产公司要以低于市场价格将4处营业房销售给这几位出资人，以弥补购房户的利息损失。根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额”。检查人员对该房产的计税销售额进行了核定，4处房产共计少申报计税营业额近200万元，补交营业税约10元。???????三、不按规定分摊已售房产的成本造成当期多计成本???????房地产企业的成本主要由土地购置成本、前期开发成本、公共配套费用、建筑安装成本、开发间接费用等构成。在检查中发现房地产企业多转成本的行为主要有以下几个方面：???????1.多转土地购置成本。由于房地产开发项目具有时间长的特点，往往房地产企业取得了土地使用权后，会将项目分为不同的时间来开发，即分成项目一期、二期、三期，甚至更长的时间。一期项目完工后即开始销售，并进行相关的成本结转。由于建筑面积的不确定性，土地成本多计入经营成本的情况经常发生。2002年在对某房产公司检查时发现该公司以100万元/每亩的价格购买土地40亩，耗资4000万元，设计容积率为1.5。开发的第一小区设计建筑面积为40000平方米，分两期开发，每期开发20000平方米。在检查时，发现该公司第一期项目已经完工，并实现了经营收入。结转时土地成本按账面价值—土地成本的50％即2000万元计入经营成本，第二期项目正在开发中。2004年初再次对该房地产公司2002-2003年度税收情况进行检查时，发现该公司第二期项目也已经完工，并实现了经营收入，售房面积为30000平方米，即两期项目售房面积共计50000平方米。根据配比原则，可计入2002年经营成本的土地价值应为4000×2/5＝1600万元，造成了2002年多计土地成本4000－1600＝400万元，致使2002年少交