房产个销售应注意的法律问题解答.docVIP

房产销售应注意的法律问题 一、房屋交付使用，买受人不前来接收如何处理？ 履行通知义务，按合同约定的送达方式邮寄通知，并注明于某年某月某日收楼。保留好通知的书面证据。 二、关于定金的问题。 一般情况下，如果购房者不能在约定的期限内签订正式合同，则定金不予退还，但如果购房者能够证明在约定的期限内对正式合同条款进行协商，但没有协商一致，则可以要求返还定金的。这里还有一个问题就是认购书中写的是“订金、认购金、押金”之类的，要注意所表达的方式，如果认购书中有定金的表达方式，则会推定为属于定金的性质。 三、商品房认购书的签订。 商品房认购书的签订只是开发商和购房人约定将来一定期限内签订正式合同的意思表示，属于一种独立的合同，签了这种合同，应赋予买受人必须签订正式合同的义务。 四、开发商预售的条件。 五证包括：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。 五、开发商预售的广告宣传。 根据《合同法》以及最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释，这种广告宣传和宣传资料属于要约邀请，但在某种特定情况下该要约邀请可以作为商品房买卖合同的内容，如果规划内容和商品房内容与宣传资料不符的话，购房者可以依法追究开发商的违约责任。可以将宣传资料内容视为商品房买卖合同内容的条件是也就是要约： 1、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定在开发商规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、幼儿园、游泳池、停车位、电梯、绿化等。 2、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺具体确定，所谓具体确定，是指广告的内容是具体的、确定的，例如规划区内将建幼儿园、游泳池、每单元有两套某品牌的电梯等。 3、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。对这个“重大影响”的理解要因人而异，因此要根据个人购房的实际情况确定。 六、面积差的处理问题。 商品房买卖合同中约定的面积都是预测面积，是房产测绘部门根据开发商的规划和设计进行的预测，不是实际建筑面积，因此，在商品房竣工验收合格后，房产测绘部门会重新对房屋建筑面积进行实际测量，这样就会产生误差，根据最高院关于商品房买卖合同适用法律的司法解释的规定： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 七、房产证逾期的风险防范 司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；　　 （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。” 根据上述规定，如商品房买卖合同对此有约定的，显然应优先适用。那么，应在合同中尽量减轻开发商的责任。 八、开发商办理妥当办理房产证的有关资料备案后是否应通知买受人？ 应及时通知，对不来领取的，发书面通知，保留证据。 九、房屋交付条件？ 竣工验收备案妥当。 十、买受人拒绝接收房屋的后果？ 房屋竣工验收备案，交房期满后买受人仍拒绝收房，风险自动转移给买受人。 十一、延期交房问题 注意收集相关证据，发生的不可抗力或意外因素如暴雨、洪灾、政府行为等，并通知买受人。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用