房价的字综合成本计算.docVIP

房价的综合成本计算 房屋成本构成的要素很多，包括土地成本、拆迁成本、设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等，这些都是刚性成本，弹性很小，最多是在设计优化、造价控制和项目管控方面做文章。 当然，还有许多不能公开不可告人的隐性成本如行贿公关等成本，所以，算房屋真实成本估算非常复杂，还测不准。 土地出让金根据项目所在地地段等级、用途、容积率、使用年限等因素来确定，这些因素很难定量，所以导致官商勾结和土地出让过程中的大面积腐败。而土地招拍挂完全由市场来决定价格，可减少腐败，价高者得。有些开发商不惜一切代价拿地，志在必得，结果导致土地价格暴涨。由于土地的稀缺性和不可再生性，土地价格的趋势是不断上涨的，因为中国是人多地少，土地供不应求。土地价格的暴涨无不打入房屋成本中，高土地价格必然导致高房价。 土地成本是随土地市场波动，很早拿的地，土地价格极低，土地成本几乎可忽略不计，而这几年拍卖的地，价格奇高，有的地王，仅楼板价好几万一平，比周边的房子还贵，面粉比面包贵。当然，开发商是预期未来房价上涨土地升值，否则，不可能积极拿。政府一直在打压房价，但开发商一般也不会低于成本价出售。我看到一些开发商迫于调控压力和资金压力，以接近楼板价卖房，几乎是亏损的或不赚钱的。 土地价格不能直接摊到房价，需要折算，应以楼板价计算。所谓楼板价就是土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。楼板价=土地价格除以土地面积除以容积率。容积率是个关键性指标，直接决定房价构成中土地成本的高低。容积率是建筑面积除以占地面积，容积率越低，土地成本分摊的成本越高，反之则越低。建筑面积包括可计入容积率和不计入容积率，地上建筑全面全部计入容积率，地下部分面积可不计入容积率。所以，实际总建筑面积往往大于土地面积乘以容积率。不计入容积率部分是否折算到房价成本中也很复杂，因为有的不计入容积率建筑开发商自用，而有的是也是对外销售。对外销售的全部计入房屋总成本中，自用的不计入房价成本内。有些开发商通过不正当途径，修改容积率，即增大容积率来牟取不当利益，这就是容积率陷阱。容积率越低，舒适度越高，反之，则越低。居民与开发商对容积率的态度是完全反向的。 而拆迁成本最难估算，有的是熟地，拍卖的土地已完成动迁和三通一平，而有的土地还是原样，由开发商负责动迁和安置，风险极大，是最难啃的骨头。开发商基于成本的考虑，把动迁费压得极低，而居民随着权利意识的增强，要价越来越高，不会轻易在动迁协议上签字，这样矛盾和冲突就难免，出现许多极端事件，如血拆，如对恃，如自焚等，甚至引发群体事件。开发商为了息事宁人或加快动迁进度，动迁成本上升更是难免，当然，这部分成本也会转嫁到房价上。 设计费监理费咨询费是刚性支出，不过，由于竞争激烈，设计费监理费咨询费通常不按标准收费，一般可下浮10～30%，这个价格可以谈下来，但关键是设计监理咨询的质量和效益，以及所创造的价值。如的设计师可以为业主省下不少钱，至少不会花冤枉钱，好的监理可以管控建筑质量，少了以后投诉保修和麻烦，好的咨询公司可以控制造价，让每一分钱都花得明明白白清清楚楚。 估算建安成本专门有一行业，即造价咨询业。建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，包括人工成本、材料成本、机械成本以及管理费利润税金以及其他费用。房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗、粉饰、装修、保温、防水等。安装成本是安装房屋设施设备的投入，电梯、强弱电，给排水、暖通、消防、智能化等。这些成本也是可变的，随市场行情而波动，但相对于房价和土地价格的波动，它较稳定，不会出现大起大落和剧烈波动，虽然现在建筑工人的工资成倍上涨，但因为钢材等价格是在回落，所以，造价指标与以前差不多，最多是略高，一般在1000至2000元一平米。并且，房子的建安成本或造价基本是固定，不因地区地段不同而高低。 配套成本，也称配套设施费，是指道路和电力、城市供水排水、燃气、暖气、通讯、网络、有线电视、消防、邮政接入费用和增容增压费用以及配电房、垃圾房、水泵房、门卫、健身、人防、学校（非硬性）、景观绿化、环卫等配套费用。配套费也因城而异，地区差别极大，配套费用约200～1000元一平米（建筑面积）。 资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，主要是开发商的融资成本、财务成本、银行利息等方面的支出。资金成本的基本属性即同为资金耗费，但又不同于帐面成本，而属于预测成本，其一部分计入成本费用，相当一部分则作为利润分配处理。在房地产调控和货币政策紧缩时期，开发商融资成本极高，信托利率高达十几个点，这些成本，无疑都会转嫁到房价中。 管理成本包括项目开发所支付的管理费用以及房屋销售所花费的开销，指管理人员和销售人员工资福利和办公楼租金、办公用品、广告