2013房地产投资项目经济评价指标及其计算 .docVIP

房地产投资项目经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估， （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投 投资利润率＝ （510） （例如20％），当投资方案的投资利润率高 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利该项目的投资利润率为： 100％29.2％ 20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有 （二）投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时 式中 为投资回收期；为现金流入量；CO为现金流出量；为年的净现金 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式 （5－11） 求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当时，表明项目投资 例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表56所示，求这两个方案的投资回收期，从甲方案计算所得为：（年） 由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：（年） 从乙方案计算所得为：（年） 如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由 投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估（2）投资回收期的经济意（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）（3）投资回 二、动态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估， （一）净现值 净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收 （52） NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期；为贴现率或基准收益率。 在利用净现值评估项目时，若NPV0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准NPV＜0，则说明方案的收益率NPV＝0，则表示开发项目方案的收益O时，该方案在 例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表57所示，已知基准收益率为10％。 表5—7 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元 O 1 2 3 4 5 甲方案净现金流量 乙方案净现金流量 －1000 －1000 300 100 300 200 300 300 300 400 300 500 试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个甲方案的净现值为： ＝137.24（万元） 乙方案的净现值为： ＝65.26（万元） 由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大 由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的产出， 例：甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元，若基准收益率为10％，甲乙所示。 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元 O 1 2 3 甲方案净现金流量 乙方案净现金流量 －1000 －1000 400 300 400 300 407 300 甲方案的净现值为： 乙方案的净现值为：＝300×（P／F，10％，3）1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（万元） 甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以接受。乙方案的 不难看出，净现值法主要具有以下优点：（1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。（2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。正由于（1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，（2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润率低的 （二）内部收益率 所谓内部收益率（RR），是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零 为了与资本的利率加以区别，可以用表示方案的内部收益率。其计算公式如下： 应用净现值等于零求内部收益率时，可以将净现值NPV看做是关于r的一元高次幂函NPV为正，则说明r值假定得太小，应再假定一个较大r值以使净现值接近于零，当两次假定r值，所示。在评估时，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资）的内部收益率（IRR）与行（）比较，当IRR时，即认为其盈利能力已满足最低要