不动产估价计算题研讨.ppt

搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。（通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积；假设当时人民币的年利率为8% ，人民币与美元的市场汇率为1美元=7.7395元人民币） 解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。 (1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准则： 乙总价=15万美元 (2)统一采用单价。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积 (3)统一币种和货币单位。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积 (4)统一面积内涵。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积 (5) 统一面积单位。如果以m2为基准，由于1平方英尺=02则： 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=348.28元人民币/0方米=3748.85元人民币/m2建筑面积 例子 例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 例2：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/ m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 例3：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/ m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 例1：解：卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5% =2625(元/m2) 例2：解： 例3：解： 例子 例1：某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。 例2：某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/m2,现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。 例1：解： (1) 交易日的价格指数为：76.7,估价时点的价格指数为：98.1,从以2005年1月1日为100,一句话可以判断为定基价格指数。 (2) 估价时点的价格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2 例2：解： (1) 交易日的下一个月的价格指数为：105.0,估价时点的价格指数为：118.1,从“均以上个月为100”,一句话可以判断为环比价格指数。 (2) 某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。 解：(1)所用公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易