2014年重庆江北区观音桥地块商业定位导论.pptVIP

商业体量 5048㎡ 持有类型 全销售/短期持有 商业占住宅面积比例 6.7% 商业类型 内向略偏中间型商业 预计户数 约800户 预计人口 约2000 预计人均商业量 2.5㎡/人 预计收益 1F 2F 总计 备注：根据本项目和周边商业需求量的传统布局方式。由于地形影响和整体商业体量几较小，项目本身几乎很难向外拓展价值。本种定位优势为通用商业模式，对物业、周边条件没有过多要求，但是本种设置南侧商业汽车展厅必须考虑停车位和车流动线，否则无法满足业态。 商业定位 商业设置 约150米 渝 澳 大 道 方案二：汽车城市展厅、4S店 经过多次快速干道同质项目考察，快速干道旁最适合业态为汽车相关业态。加上地块南临奔驰4S店、7359㎡3S服务中心，必然带来相关业态人气。我地块可借势就近行业原则，进行同类型相关业态打造，形成汽车专业市场氛围。住宅下1F不设置住房，均设置商铺，以满足住户基本购物需求，扩大商业面积，增加销售金额，但售价应按外侧2F商业售价考虑。南、北侧商业合计面积约9000㎡，住宅底商1500㎡，合计10500㎡。 商业落位 数据支持 黄泥磅——人和沿线共计楼盘项目约6个，商业多为住宅裙楼，非独立建筑。整体商业氛围左边均以汽车行业为主，已自发形成规模，有雷克萨斯、起亚、雪铁龙、菲亚特等4S店。其他商业均以汽车美容、洗车等配套出现。 数据支持 经纬大道（高九路）是重庆的链接九龙坡区和江北区、渝中区的重要快速干道之一，两旁地产住宅项目约5-6个，但由于地势落差问题，设置快速道路沿线商业的项目仅2个，4S店有本田、奔驰、沃尔沃、现代、大众、奥迪、雷克萨斯等。 停 车 位 编号 城市展厅/汽车服务 持有类型 短期持有/销售 （开间/进深）建议 15m/30m 层高 5.1米 层数 2层 商业面积：5400㎡ 渝奥大道至商业店铺门口必须预留15-20米停车位、车行动线，否则无法满足业态需求 注：如1层为汽车服务，2层可考虑设置茶楼、足浴、办公等相关商务业态，后同。 城市展厅 丨 汽车服务 城市展厅 丨 汽车服务 商业落位 城市展厅 丨 汽车服务 停 车 位 编号 城市展厅/汽车服务 持有类型 短期持有/销售 （开间/进深）建议 30m/30m 层高 5.1米 层数 2层 商业面积：3600㎡ 渝奥大道至商业店铺门口必须预留15-20米停车位、车行动线，否则无法满足业态需求 ★奔驰3S服务中心 城市展厅 丨 汽车服务 城市展厅 丨 汽车服务 城市展厅预留入口 商业落位 商业体量 10500㎡ 持有类型 全销售/短期持有 商业占住宅面积比例 13.8% 商业类型 专业市场 预计户数 约800户 预计人口 约2000 预计人均商业量 5.25㎡/人 预计收益 1F 2F 底商 总计 171720000元 备注：根据本项目的快速干道性质，参考多个快速干道项目，可以考虑设置汽车销售专业市场。这样既借助地块性质形成了市场氛围，又增大了商业体量，提高了整体收入。但专业市场物业要求严格，必须设置可进入车流动线、停车位、大开间物业门头。一旦物业做了相关设计，难以更改为其他市场，不利于业态转换。而且专业市场前期无法进行良好的销售，需持有，资金收回周期长。 商业定位 渝 澳 大 道 方案三：餐饮、娱乐市场 为明确划分功能区间，把商业分为北部商业及南部商业。北部主要为社区商业配套，南部为主力店。超市设置在-1F，增加地面可销售商业面积，快速回收资金，-1F超市面积1000-1500㎡。因考虑城市展厅及社区超市的物业需求，层高建议设计为5.1米。大门预留20米，南部商业体预留长度为65米，北部65米。总商业面积2944㎡。 此P商业落位图暂略，待集团公司战略决策“餐饮娱乐街”可行后再行设计！ 因本路段为快速干道，门前无公交站点，虽靠近核心商圈，但只会分流餐饮等消费可能性。所以本项目跟传统意义上的社区商业有所区别，除本小区外，难以聚集其他区域人流动线前来消费，商业价值有所降低。加上体量偏小，也无法通过项目整体打造形成规模效应，只有通过保障本小区配套商业基本保有量的情况下，设置少量的快速干道特殊热门行业来消化富裕商业量，顺便少量的带动附属行业入驻。我部建议除超市、城市展厅外的所有商业均采取短期返租销售模式，返租期三年，年回报率至少为8%/年。超市及城市展厅短期持有，租期稳定后，后期采取带租约销售模式出售。 北部商业因靠近其他项目，且毗邻公交站点，所以尽量设置社区配套服务相关行业，增加消费可能性； 南部商业预计人流动线较差，商业价值低，但邻近奔驰3S服务中心，可设置汽车相关专业业态消化