第3章_资产评估途径与方法汇总.pptVIP

3.1.2市场途径的基本前提 活跃的公开市场 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 功能 市场条件 时间因素 1）直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n 或 =参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n 优缺点 1、现行市价法： 可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车 例3-4：被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年年底相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？ 例3-5：被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中参照房地产在2008年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？ * * * * * * * * * * (1)重置核算法 －－细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。－－购买型（市场重置法）和自建型。 3.3 成本途径 外构机器设备重置成本＝设备购置价格＋固定配套件费＋运输安装费＋调试费＋其他杂费 自制及其设备重置成本＝材料、元器件备购置价格＋加工制造成本＋安装调试费用＋其他杂费＋税金＋利润 建筑物重置成本＝土地取得费用＋勘查设计费用＋土建安装工程费用＋装修装饰费用＋管理费用＋销售费用＋资金成本＋税金＋利润 土地使用权重置成本＝征地费用＋拆迁安置补偿费用＋土地出让金＋规划设计费用＋基础设施配套费用＋资金成本＋税金＋利润 3.3 成本途径 [例3-10]重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。 3.3 成本途径 (2)价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为： 重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)(3-30) 或=资产帐面原值×价格指数 (3-31) 3.3 成本途径 定基价格指数或环比价格指数 1、(评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)×100％。 2、X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)…(1+an)×100％(3-32) x为环比价格指数;ａn为第n年环比价格变动指数,n=1,2,3…,ｎ。 3.3 成本途径 [例3-11]某被估资产购建于1994年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％,评估时该类资产的定基价格指数为160％,则： 被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)×100%＝84210(元) 3.3 成本途径 例题3－11：某资产购建与2002年，帐面原值为20万元，2007年评估，经调查同类资产的环比价格变动指数自2003年到2007年分别为11.7%,17%,30%,7%,5%。则该资产重值成本为？ 3.3 成本途径 价格指数法与重置核算法的区别： ①价格因素和技术进步因素的考量 ②建立的价格基础不同 3.3 成本途径 思考：和重置核算法相比，对于技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重值成本较高还是较低？ (3)功能价值类比法 －－这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。 －－生产能力比例法和规模经济效益指数法 3.3 成本途径 [例3-12]某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本＝ 4000/5000×50000＝40000(元) 3.3 成本途径 成本法下，如何简化估算企业整体资产或同类众多资产的重置成本？ 1、分类 2、 抽样估算重置成本 3、 计算各分类资产重置成本额与账面历史成本的调整系数 K=R’/R (3－36) 式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；