旅8游地产结构.docVIP

前言 与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。它与旅游范畴关联起来，依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成的地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式，成为整个旅游区域开发的基本业态。总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。 在旅游地产的初期发展阶段，尤其是房价、地价持续高涨的时代，投资、增值、盈利等功能的高速膨胀，使其经历了一段时间的畸形增长。目前，旅游地产的发展逐渐走向理性，越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。总体来讲，在我国旅游开发进入区域综合开发阶段后，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段，市场也正逐渐趋于良性的发展态势。 旅游地产的组成要素 “旅游”实际上是 “人”的搬运，并由此形成 “消费搬运”。以“消费搬运”为依托形成工作日进城上班、周末或节假日面向整个非居住中心区的人的流动，即反向人流结构，从而形成中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”是旅游地产的核心依据。 另外，旅游不仅仅是一个产业，也不是单一的消费业态，而是呈现出带动多个产业整合的泛旅游产业聚集及泛旅游产业集群化趋势。在旅游产业延伸出的泛旅游结构中，旅游产业与房地产开发结合，基于旅游，结合文化体育、养生养老、会议会展等业态，围绕游客消费的展开，旅游地产同样延伸展开为泛旅游地产。泛旅游业态及泛地产业态的各种技术、手法的交叉运用，形成泛旅游地产开发的明显特色。其中，泛旅游产业的文化与资源挖掘、要素综合平衡、游憩安排、独特性吸引力打造、景观配置等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力及房地产商进入旅游产业，都具有一定的启示。 泛旅游与泛地产 绿维创景提炼出旅游地产开发的五大组成要素： 1．良好的可进入性，便捷的交通与地理位置，是旅游地产开发的前提。 2．具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游地产开发增加筹码，也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。 3．基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求。因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。 4．融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观、绿化环境，具有游憩化、人性化的公共空间环境，促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。 5．此外，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游地产不可缺少的组成要素。 旅游地产的主要特征 一、基本特征——旅游与地产相互交叉 旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。这就要求既要把旅游项目经营好，又要把房产配套建设好，二者结合促进旅游地产作用的发挥。因此，旅 游地产区别于单纯的旅游或房地产项目运作，包括了产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。 二、旅游地产的核心价值——生活方式的引导 旅游地产需要在公共空间、绿化环境、户型及内部装饰上，考虑消费者的需要，突出个性化、人性化和体验性，即旅游特征的表现相对鲜明。对自然与文化资源特色的体现，对生活方式的引导，构成了旅游地产市场的核心诉求。例如“乐活”的生活方式，即迎合人们向往自由、回归自然的心理需求，对生活方式形成引导。 三、旅游地产的市场定位——中高端消费群 旅游地产具有多重市场价值，具有消费的可存储性和期权消费特征，在旅游产业化升级中，以中高端休闲、度假市场，特别是中高收入阶层为主要客源，消费水平较高，消费需求趋向多元化、个性化、品质化，构成旅游地产的产品和服务打造的市场驱动力。 四、旅游地产的开发模式——“投资与消费”双重功能的发挥 旅游地产具有“投资+自用”双重功能。作为一种投资品，固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一，这就要求旅游地产同时具有人气和商气，具有极高的升值空间。从消费环节上，一方面需要能够为旅游消费提供方便，另一方面，住户可以将旅游地产作为一种投资选择，在不同的时段租借给不同的消费者。正是这种特点，使旅游地产与一般的旅游项目相比较，投资回收期较短，投资回收率高，显示出较高的抗通胀、保值的功能。 五、旅游地产的综合效应——产城一体化作用 旅游地产与城市建设关系密切，对于塑造城市性格，树立城市品牌，推广城市形象等方面具有重要作用。基于