第十二章城市规划的实践.pptVIP

第一节 城市建成的环境的构成与演化 第二节 城市开发的基本特征 第三节 城市规划中的开发控制 一、城市建成环境的构成 城市建成环境可分为公共领域和非公共领域。公共领域指社会整体所共享的那部分建成环境，主要是公共设施和基础设施，通常是由公共部门所投资和开发的范畴。非公共领域指社会个体所占用的那部分建成环境，一般是由非公共部门所投资和开发的范畴。 在城市建成环境中，公共领域的开发其主导作用，为非公共领域的开发既提供可能性，也规定了约束性。因此，在城市建成环境的发展过程中，公共领域和非公共领域的开发在时间上和空间上都应保持协调关系。一方面，公共领域的开发不能滞后与非公共开发领域的开发；另一方面，非公共领域的开发规模不能超过公共领域的负荷能力，并应在空间布局上与公共领域的开发保持一致。 二、城市建成环境的演化 三、城市建成环境与城市经济发展 一、城市开发的类型 （一）公共开发和商业性开发 公共部门的开发活动涉及城市将设环境的公共领域，应该是非商业性开发。在非公共开发中，如开发者是业主本身，并以自用为目的，也属于非商业性开发；如开发活动是以赢利为目的，则称为商业性开发。 （二）新开发和再开发 就城市开发的客体而言，可分为新开发和再开发。新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程。再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随功能转换，如从居住用途转变为商务用途，或从单一用途转变为综合用途，同时还可能以高强度发展替代低强度发展。 （三）土地开发和物业开发 从城市开发过程的角度，可以分为土地开发和物业开发。土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理，常称之为将“生地”转变为“熟地”。 二、城市开发的经济特征 （一）城市开发的空间经济特征 1、水平的空间经济特征 土地作为城市活动的物质载体，具有基地和区位属性。土地的基地属性（包括基地的大小、形状、地形和地质状况）满足城市活动的内部功能需求；土地的区位属性（包括可达性和外部性）满足城市活动的外部功能需求。 可达性是指空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。城市活动对于可达性的要求取决与其外部功能特征。 可达性对城市开发活动的空间影响：首先，不同的开发活动对于可达性的需求程度是不同的，因而即使在可达性相同的区位，不同开发活动的土地经济效益也是有差异的；第二，各种开发活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度不同，一般对于可达性要求较高的开发活动往往是土地经济效益较高的，并且也是对于可达性变化较为敏感的。 区位的外部性是指各种土地利用的空间聚集而产生的相互影响，包括积极的和消极的。 功能上具有互补性的城市活动的空间聚集，使土地利用效益上升，称之为空间聚集的积极效应。 功能上具有排斥性的城市活动的空间聚集，使土地利用效益下降，称之为空间聚集的消极效应。 城市中心地区的开发强度最高的原因： 第一，市中心市城市中区位条件最好的地区，单位面积的收益也更高；在单位面积造价变化不大的情况下，边际投入和边际产出区县的交叉点向水平坐标轴的右侧移动，导致开发强度和总收益的增加。 第二，城市土地是稀缺的，区位条件好的土地更为稀缺，在激烈的市场竞争中，开发商必须以最佳的开发用途和开发强度，才能获得最大的收益，从而有能力支付最高的地价。 2垂直的空间经济特征 （二）城市开发的时间经济特征 1、建筑物的经济寿命 建筑物一旦落成，决定了既定用途下的房地产价值，表现为建筑物的售价或租金收入，通常称为（既定的）建筑价值（Be）。就地块而言，随外部条件的变更，可能出现更佳的开发用途，因而存在潜在用途下的房地产价值，也就是既定用途下的机会成本，通常称为（潜在的）地块价值（Sn）。 建筑物的经济寿命可以定义为一个时间跨度。在这一时期跨度内，（既定的）建筑物价值始终大于（潜在的）地块价值，即BeSn。 2、再开发的时机 建筑物改变用途的可能性是影响其经济寿命的一个重要因素。 技术的发展也会成为影响再开发时机的重要因素。 三、城市开发的公共干预 （一）市场机制的缺陷 1、外部效应 外部效应是公共经济学中的概念，指社会的某一个或群体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括积极的和消极的两种可能后果。外部效应的两种基本属性是：第一，外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；第二，外部效应所导致的利益变化无法用货币价值来核算，故不受市场机制的作用。 2、公共设施 3、价值准则 4、合成谬误 5、市场垄断 （二）公共干预的方式 对于城市建设环境的公共干预，政府的作用表现在金融政策、物质建设和规划管理三方面。政府的金融政策又分为财政和税收。 在城市规划实施中，政府对于城市建成环境进行公共干预包括物质建设和行政管理。物质性的公共干预就是政府对于城市建成环境的公共领域直接进行开发，为非公共领域的