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中小型商业房地产投资与经营模式分析 柏胜松 建筑工程学院 10工程管理 摘要：商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几十万上百万平方米，位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位 8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。商业地产运营三种模式：全部出售、、只租不售 全部出售这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少少；即有能力购买，不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。 租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，大连万达，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用这个作用为“拖”或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路。只租不售这一通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。 对于规模不大的中小型房地产开发企业，资金方面不具有优势，在开发商业地产时不应象大型国营房地产开发企业那样在开发商厦类商业地产时应采用“只租不售”的经营方式，而应采用“先出租，后整售”的方式。选址非常重要，绝非脑袋心血来潮一定要反复研讨要看政府长期规划多方面综合评估。成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区万达在宁波的项目这个项目在新区。为什么在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大居住区，大约10 平方公里，这个地块正大规模建设，而且地价、房价，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。要选好目标客户。沃尔玛一楼做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。很奇怪，沃尔玛那么大的人流一楼的人气为什么不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一