杭州市西湖区房地产数市场概述.docVIP

杭州市西湖区房地产市场概述 宏观投资环境概述 国家发展规划 国家国民经济和社会发展“十二五”规划中明确提出：“完善土地供应政策，增加住房用地供给总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。”作为改善型房地产，本项目符合国家大政方针中满足改善性住房需求的政策导向。 区域发展规划 浙江省国民经济和社会发展“十二五”规划对房地产发展的主要思路是完善住房供应体系，建设一批层次分期、结构多样的住宅区。提高住宅科技含量，积极发展健康住宅和绿色环保住宅，建设省地节能型住宅。推进高品位住宅小区建设，建成若干个功能齐全、环境优美的宜居社区，积极培育房地产市场主体。鼓励和支持有实力的房地产开发企业强强联合和实施跨地区、跨地域开发，推进房地产市场的平稳健康发展。 杭州市国民经济和社会发展“十二五”规划对房地产市场发展的政策构架为增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，抑制投机需求。完善房地产市场监管体系，规范房地产经营开发行为，促进房地产业健康稳定发展。 可见，本项目的房产户型主打改善型二次置业客户，能够很好地满足居民改善型住房需求，提高居民的生活质量，符合地方房地产政策导向。 区域发展情况概述 经济实力 2012年杭州市西湖区全区实现地区生产总值（GDP）636.64亿元，按可比价格计算，比上年增长9.4％。其中：第一产业增加值4.52亿元，比上年增长0.7%；第二产业增加值106.16亿元;第三产业增加值525.97亿元，比上年增长11.8％，第三产业增速高于经济总量增速2.4个百分点。三次产业结构由上年的0.75：18.24：81.01调整为0.71:16.67:82.62。按户籍人口计算，全区人均GDP达101612元。 全年完成财政总收入122.41亿元，比上年增长5.0％，其中地方财政收入74.16亿元，比上年增长5.16％。全年一般预算支出39.81亿元，比上年增长4.45％。 可见，2012年杭州市地方经济发展迅速，经济实力明显增强，人均GDP远高于全国平均水平，地方政府财力殷实。 2、居民生活水平 市区城镇居民人均可支配收入37511元，比上年增长10.1％，人均生活消费性支出 22800元，比上年增长0.7％，人均居住面积34.39平方米。全区农民人均纯收入21256元，比上年增长12.4％。人民收入水平较高且增长迅速，但人均居住面积不大，积累了较强的住房改善型需求和能力。 3、城市建设 2012年西湖区完成了杭长高速、余杭塘路、德胜快速路等市重点道路的建设以及地铁2号线项目前期工作。之江大桥竣工通车，紫之隧道建设有序开展，实施留泗路等整治工程，实施了城区美化、亮化工程，实现各项养护作业的专业化、市场化、标准化。深化生活垃圾分类，新增扩绿面积38.6万平方米。辖区内主要河道水质基本达到Ⅳ类水体标准，全年空气环境质量优良天数超过340天，优良率在93%以上，区域环境噪声和交通噪声低于全市主城区平均值。 城市建设水平和人居环境打造明显提升，为房地产市场发展提供了良好的城市环境和自然环境。 房地产市场情况分析 2012年，全区房地产新开工面积185.95万平方米，竣工面积78.15万平方米，销售面积达91.02万平方米，销售额149.06亿元。 近三年杭州市西湖区房地产发展状况表： 　 房地产开发投资（亿元） 开工房屋面积（万平方米） 竣工房屋面积（万平方米） 商品房销售面积（万平方米） 销售额（亿元） 销售均价（万元） 2010 139.62 168.06 101.69 84.77 195.04 2.30 增长率 102.55% 95.56% 21.19% -48.30% -23.99% 　 2011 146.58 262.35 75.82 90.1 113.03 1.25 增长率 4.98% 56.10% -25.44% 6.29% -42.05% 　 2012 182.9 185.95 78.15 91.02 149.06 1.64 增长率 24.78% -29.12% 3.07% 1.02% 31.88% 　 从城市整体的房地产发展状况来看，最近三年以来，杭州市西湖区房地产投资具有较为活跃的增长趋势。尽管增长速度有波动，但房地产投资的绝对体量已经达到相当规模。由于房地产市场的特点，房地产开发投资的增加会逐渐体现在开工面积和竣工面积的增加上。可以预见，未来西湖区将有更多房地产商品进入市场，加剧市场的竞争程度。 同时，从2011年起，西湖区的商品房销售面积超过了当年竣工面积，居民房地产需求呈现出释放趋势，有进入去库存化通道的可能。随着城市建设水平的提高和基础设施建设的改善，加之当地居民较高的收入水平