物权法讲义5(免费阅读).ppt

通州区宋庄镇徐辛庄村。占地八亩，周边被三千亩的果园包围，院子里种有各色花草，还有一个种满荷花的池塘，因而得名为“万荷堂”。 黄永玉与万荷堂 原告马海涛原系北京通州宋庄镇辛店村农民，1998年转为居民，现户籍地为北京通州永顺镇。被告李玉兰系城市居民。2002年7月1日，原被告签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与被告。《买卖房协议书》约定：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖辛店村民委员会印章。同日，辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马海涛于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。 合同签订后，被告支付给原告房款45000元，原告将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付被告。被告入住后对原有房屋进行装修，并于2003年10月经辛店村民委员会批准新建西厢房三间。 两造诉辩 李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，无权使用辛店村宅基地，故房屋买卖协议无效，要求李玉兰返还房屋。同时，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。 双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。 原告诉请 被告抗辩 两审裁判 违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房。判决：李玉兰将房屋腾退给原告；原告给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。 一、维持北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号民事判决； 二、马海涛与李玉兰于二OO二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效。 一审判决 二审判决 第三份判决 二审：出卖人应对合同无效承担主要责任，赔偿买受人信赖利益损失。但李玉兰原审阶段未提出反诉主张，二审不宜处理。李玉兰可就赔偿问题另行主张。 信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失因素确定。判决：马海涛赔偿原告李玉兰损失十八万五千二百九十元。 裁判理由 宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于契约效力的认定是正确的。 裁判依据 延伸检索 《合同法解释（二）》（2009）14条：“合同法第52条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。” 《土地管理法》62条4款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买…的住宅发放土地使用证。” 《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》（2009）4条：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”6条：“对于本规定…第四条…规定之外的规范性文件，…经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。” 制度根源（一） 房地一体原则 《城市房地产管理法》32条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 《物权法》146条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。” 147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 制度根源（二） 户籍制度 《户口登记条例》（1958）10条：“（1款）公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。（2款）公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。（3款）公民迁往边防地区，必须经常住地县、市、市辖区公安机关批准。” 案外影响 严苛的管制在制造无效契约的同时，财富积累的途径亦可能因此被强行阻断。 严苛的管制为以“遵守法律”为由的道德危险行为提供了合法借口。 第三十三节 地役权 一、地役权的概念 （一）地役权的含义