特权法共有部分.doc

目录 一、我国物权法对共有部分权利性质的界定………………………………………………1 二、建筑物区分所有权之共有部分权利立法上的灰色地带………………………………2 （一）共有部分范围界定不明确………………………………………………………2 （二）共有部分管理规则不明确………………………………………………………3 （三）共有部分收益分配不明确………………………………………………………3 三、从小区广告收益使用和管理谈共有部分权属的完善…………………………………4 （一）小区广告收益性质的认定………………………………………………………4 （二）对小区广告收益的合理使用和建议……………………………………………4 （三）我国物权法法律制度建筑物区分所有权之共有部分权属设计上的完善……6 参考文献………………………………………………………………………………………6 浅析建筑物区分所有权之共有部分权利的相关问题 ——以小区广告收益的归属和管理为例 摘 要：建筑物区分所有人共有所有权是建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”之一，其正确处分关系到居民的合法权益保护和小区的和谐、稳定。物权法虽已将业主的建筑物区分所有权制度作为一项重要制度进行了相关规定，但该规定因其原则性和概括性较强，在实际应用中存在一些模糊之处，其中共有部分权利问题就是需要相关规则予以明确的部分之一。本文从业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质探讨出发，探究我国物权法立法上的灰色地带，包括共有部分范围、管理规则、收益分配等模糊之处。同时，从现代城市小区极具代表性的共有部分收益——小区广告收益的归属和管理的研究出发，针对争议较大的楼顶及外墙广告收益作具体分析，指出共有部分制度的完善，应当通过对现行物权法的相关条文进行解释，完善物业管理条例等行政法规，使规则具体化，提高规则可操作性，以及提高小区业主自治权利意识，使其合理行使对小区物业管理等的监督权几个方面进行。 关键词：业主的建筑物区分所有权；共有部分；广告收益 　　伴随着我国住房制度改革的深化和住房尤其是高层住宅小区发展迅速，随之而来的是我国关于建筑物区分所有权属引起的纠纷不断增多。随着物权法出台和实施，对许多以前模糊的法律关系作了较为明确的界定，其中包含对业主的建筑物区分所有权性质的规定，确认业主对建筑物共有部分享有的权利，以及界定共有部分范围等。但以业主对建筑物所有权为基础的建筑物区分所有权之共有部分，明显不够。其中，较为突出的就是关于小区内广告收益的归属和管理问题，广告收益逐渐成为住宅小区内的流行元素，但广告收益的归属分配缺乏法律上的规范供给，广告兴旺而管理混乱，现实生活中因此造成的纠纷也不少见。本文拟对建筑物区分所有权之共有部分权利的相关问题作一探讨。 　　一、我国物权法对共有部分权利性质的界定 我国现行物权法对共有部分权利性质，并没有做出明确的界定，如物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，第七十二条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，以及第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这些条文从表述上来看，都仅用了“共有”一词，而没有说明是什么形式的共有。 笔者认为，在立法过程中，立法者考虑到这一共有本身的特殊性以及学界对其性质认定上的争议较大，采取了回避态度，但这样并不会造成物权法适用上的不足。因为这些相关条文的设置，都考虑到了该种共有的特殊性，如不能单独转让、不能请求分割、不能以放弃权利为由不履行义务等。此种解决方式，从整个民法体系上来说，也避免了具体规定采用何种性质——共同共有抑或按份共有抑或区别情况，造成适用上的混乱，避免了将具体的民事物权法共有中的相关制度在业主的建筑物区分所有权中“共有”上采用，产生不当之处。可见，物权法的模糊态度亦是民法体系上的需要。 二、建筑物区分所有权之共有部分权利立法上的灰色地带 　　与法国、日本等以民法典之外单独的区分所有权法对建筑物区分所有权规定的详尽和细致相比，我国物权法以简单的原则性条文对这一制度所做的规定，存在一些立法上的灰色地带。 （一）共有部分范围界定不明确 　　我国现行物权法笼统规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，关于共有部分范围的具体界定，仅涉及到了建筑区划内的道路、绿地、汽车车位、车库等亟需解决的问题，对区建筑区划内的其他部分，则