武汉房地产投资的规模、结构和效益概念.doc

2008年第二次全国经济普查资料开发课题 武汉房地产开发投资规模、结构和效益研究 近年来，武汉市房地产业得到了较快发展，开发投资规模逐年扩大，在经济社会发展中的地位和作用日益突出，本文利用2008年经济普查初步汇总数据，对武汉市房地产开发投资的规模、结构和效益现状进行分析，对促进房地产业的稳定发展进行一些研究和思考。 一、房地产开发投资规模 房地产投资规模可分为房地产开发的企业规模、建设规模、投资规模等。随着经济的发展，居民收入水平的提高，武汉房地开发业获得到了充足的发展空间，整个行业规模扩大，实力增强。 （一）企业规模 房地产开发企业个数增加。第一次经济普查的2004年底，全市房地产开发企业有832家，到第二次经济普查的2008年底时已发展到1381家，4年间增加了549家，平均每年新增加137家房地产开发企业。 企业资产总量增大。2004年底，全市房地产开发企业总资产1074.45亿元，平均每户房地产开发企业资产总计1.29亿元，到2008年底，企业总资产达到2552.21亿元，是2004年底的2.37倍，平均每个企业总资产达1.84亿元，比2004年底增长42%，每户净增0.55亿元。 企业实收资本不断充实。实收资本是投资者投入企业的可作为长期周转使用的经营资金。2004年底，全市房地产开发企业实收资本264.47亿元，平均每个企业实收资本0.31亿元，到2008年底，全市房地产开发企业实收资本达到496.78亿元，是2004年底的1.87倍，平均每个企业实收资本0.35亿元，比2004年底增加0.04亿元。 企业从业人数增加。2004年，全市房地产开发企业从业人员28185人，2008年为38609人，是2004年的1.36倍，4年间增加10424人。 （二）投资规模 从“一普”到“二普”四年间，全市房地产开发投资一直保持在20%以上的较高增长水平，年平均增长24.5%，投资规模稳步放大，到2008年全市房地产开发完成投资560.36亿元，是2004年的1.97倍。 （二）资金规模 房地产开发资金规模逐步扩大。房地产开发资金来源包括开发企业在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集到的资金。按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金（如定金及预收款、个人按揭贷款等）。2004年武汉房地产开发企业开发投资资金来源418.75亿元，2008年为864.29亿元，是2004年的2.1倍。 （三）开发规模 从“一普”到“二普”四年间，全市房地产开发房屋施工面积年均增长11.7%，到2008年底全市房地产开发在建房屋施工面积达到3798.30万平方米，是2004年的1.54倍。 四年间，房地产开发竣工面积年均增长5.5%，2004年房地产开发企业竣工房屋面积702.99万平方米，2008年为869.83万平方米，是2004年的1.54倍。 （四）市场规模 2004年至2007年全市商品房屋销售一直保持较快增长，到2008年受国际金融危机影响，市场下滑，全市商品房屋销售面积较上年出现大幅度下降，四年间全市商品房屋销售面积年平均增长-1.2%。受房价不断上涨因素影响，四年间全市商品房屋销售额年均增长20.6%。2008年全市房地产开发企业销售商品房屋626.61万平方米，比2004年下降4.8%，商品房销售金额为305.01亿元，比2004年增长84.2%。 二、房地产开发投资结构分析 （一）企业结构 1、各种登记注册类型中以其他有限责任公司和私营有限责任公司为主。2008年末，1381家房地产开发企业中，其他有限责任公司418家，占总家数30%；私营有限责任公司523家，占37.8%；国有企业70家，占5%；港、澳、台商投资企业和外商投资企业106家，占7%。 2、私人控股企业在开发行业中占主导。2008年末，全市房地产开发企业中，国有控股企业127家，占9.2%， 集体控股企业101家，占2.8%，私人控股企业1043家，占75.5%，港澳台商控股和外商控股分别为71家、39家，占比为5.1%和7.3%。 3、一级开发资质的房地产企业较少，企业资质等级集中在三级和暂定资质。2008年末，全市一级资质等级的房地产开发企业12家，占0.87%，二级资质企业253家，占18.3%；三级资质和四级资质的552家，占39.9%；暂定资质和其他资质等级的564家，占40.8%。 4、房地产开发企业从业人员学历水平较高。2008年末，房地产开发企业年末从业人员共38609人，具有研究生及以上学历人数1860人，具有大学本科学历人数10480人，具有大专学历人员13504人，具有高中学历人员9405人，具有初中及以下学历