二套房贷收紧对房地产市场和住房消费行为的影响.docVIP

二套房贷收紧对房地产市场和住房消费行为的影响 　　摘要：从2010年年初开始，中央出台了一系列房地产调控政策。其中，从紧的房贷政策对房地产市场的影响尤为突出。本文以上海市为例，对二套房首付提高之后的房地产市场变化进行初步分析，采用问卷调研方式，探讨新房贷政策对住房消费者心理和行为的影响。结果显示，新房贷政策改变了消费者的购房心态，市场观望氛围较浓，多数无房者对此政策持支持态度，但是认为此政策能控制房价的人并不多。二套房贷政策在短期内控制了投机需求，但也抑制了刚性需求。房地产调控未来的任务仍然艰巨。 　　关键词：二套房；贷款利率；房地产新政；房价 　　为了遏制过快上涨的房价。国务院从2010年1月开始密集出台房地产调控政策，其中包括用差别化信贷政策来引导和调节住房需求。中央于2010年1月10日出台“国十一条”，规定对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付：紧接着又于2010年4月17日出台“新国十条”，将二套房首付比例进一步上调为50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍：9月29日中央再次推出房产新政，规定首套房的最低首付比例为30%，第三套住房不予贷款。然而，2010年全国商品房销售量约10.4亿平方米，同比增长10.1%，销售额为51478.72亿元，增速为18.3%。2010年重点大中型城市的房价更是大幅度上涨，如北京商品房平均销售价格为13799元，平方米，同比增长11%、上海为12840元/平方米，同比增长57%、广东为6513元/平方米，同比增长9%。市场状况表明，调控对房地产市场的影响比较有限。房价过高依然是一个艰巨的民生问题。 　　2011年1月26日，在原先政策的基调下。加码的“新国八条”新政果断出台。政策强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，规定首付款比例不低于60%。可见中央政府进一步收紧了的信贷政策，政策调控力度更加严厉，体现了国家要坚决遏制投机性需求，抑制房价过快上涨的政策目标。但是二套房贷收紧之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待房贷收紧之后的楼市变化？本文以上海为例，在初步研究二套房贷收紧后房地产市场走势的基础之上，分析信贷收紧对消费者购房心理的影响，从而在多大程度上影响人们的购房行为，并进一步影响房价。 　　一、上海二套房贷收紧及其实施效果 　　（一）上海二套房贷政策及二套房认定标准 　　1.二套房贷政策 　　2011年1月31日，上海市在贯彻新“国八条”实施细则中提出，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以消费者购买一套价值为200万元的住房为例，假设是第二套房，按照“新国十条”首付50%的标准，购房者需交纳100万元的首付金，而以目前60%的首付比例，购房者需要交纳120万元的首付款，比调整前增加了20万元。按20年还贷，若利率为基准利率的1.1倍，即为7.2%，每个月消费者需要月供6301.21元。这无疑增加了购房者的买房压力，打击了二套房购房需求。 　　2.二套房认定标准分析 　　关于二套房贷的认定标准，上海采取的是“认房认贷认调查”的三重标准，即一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。例如，某男婚前贷款买了一套50平米的房子，结婚后想换大房，于是将其名下房产结清出售再买房，但是按照目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，即使家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款纪录，再申请房贷也会被算作二套房。又如，个人名下有全款购买的住房，再贷款购房，过去只“认贷”，这种情况不算二套房，现在加了“认房”，虽然没有贷过款，只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。可见，严格的二套房认定标准，在打击房地产市场的过度消费和投机需求的同时，也使许多刚性需求和改善型需求购房者的利益受损，对市场的影响非常大。 　　（二）二套房贷收紧后上海房价走势变化 　　2011年，上海市新建商品住宅平均销售价格为13448元，平方米，比上年下降5.4%：剔除保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格21584元，平方米，上涨2.8%。如图1所示，2011年上海市房地产销售价格指数环比出现了迅速下降的趋势。从年初开始，新建商品住宅价格指数、新建住宅价格指数和二手住宅价格指数三大指数均曾现环比迅速回落的趋势。可以看