- 1、本文档共119页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
目标下的问题 总价分析:一期洋房面积段相对较小,景观资源相对欠缺的单位数量占比较大,因此总价多数集中在160万以内,总价控制带来项目热销。 一期洋房小结论 在市场压力巨大的08年初,一期洋房以合适的价格策略(均价8050元/平,栋最高价9458元/平、最低6519元/平)赢得销售量,跑赢大势; 价格表制作给到的借鉴意义:平面资源景观的大幅拉差,及竖向单位景观变化不大的小拉差,促进不同质素单位的对应出货; 总价控制:主力总价控制160万以内,最高总价在300万以内,实现客户对比的产品集中在洋房而非别墅。 价格分析:85%的单位总价控制在250万元以内,低于客户的预期。 同样的户型,因楼层、景观差异,价差较大,除顶层送花园为外,底层与顶层价差在60%! 竞争对手筛选 经项目现场销售人员反馈、同步区域内成交客户的购买行为分析,筛选得出本项目主要竞争对手: 一级重点竞争项目: 万科虹溪诺雅二期 区域:松山湖 干扰型项目: 松山湖:长城世家(预计明年5月推货,不进行本次竞争分析) 松山湖:和堂(政府建设型项目,属非完全商房类型,不考虑定价参考) 城区豪宅代表项目:如天骄峰景,世纪城国际公馆,星河传说(与松山湖客户购买行为可以重叠但不冲突,置业追求目标差异) 定价策略的模型分析—案例启示 4#01单位景观情况 4#景观情况 4#景观情况 4#景观情况 5#1单元景观情况 8层房 8层厅 5#2单元景观情况 爬楼照片 8F开始看到高尔夫内湖 14层房 14层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 14F开始次卧不受6#楼遮挡影响 8层房 8层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 8F开始看到高尔夫内湖 4层房 4层厅 5#3单元景观情况 爬楼照片 4F起开始看到二期内湖 11层房 11层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 同层内园林面仅02主人房不看高尔夫内湖 10层房 10层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 10F起01房可看到高尔夫内湖及二期内湖 临时垂直梯 02房不可看高尔夫内湖 4层房 4层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 4F起可看到二期内湖 3层房 3层厅 6#1单元景观情况 爬楼照片 同层内园林面仅02主人房不看二期内湖 11层房 11层厅 6#2单元景观情况 爬楼照片 仅01主人房可看到二期局部内湖 15层房 15层厅 7#1单元景观情况 爬楼照片 14# 12# 13# 15# 11# 10600 11600 15500 14500 4 5 6 7 5#楼,是锦绣的“帝峰” 4.6.7#楼,是锦绣的普通单位 2008.11 开始推售 2009.11推售 销售过程中提价两次 11-01价 12612 31 12562 30 12443 29 _ 28 12087 26 _ 25 11849 24 11701 22 11404 21 11305 20 11206 19 11107 18 11008 17 10909 16 10810 15 10711 14 —— 13 10513 12 10364 11 10008 9 9909 8 9810 7 9612 6 9513 5 9464 4 9434 3 9384 2 原底单价 层数 天骄峰景帝峰\国阙单元的价格,与其他单元的价格拉开很大差距.平面拉差到达近9000元/平米,不是同样的评价体系.国阙目前的价格对应的销售速度,可知该价格是洋房的高点; 不同面积\不同景观物业的价格处理方式,可给锦绣山河定价提供参考. 12# 11# 10# 9# 8# 7# 6# 5# 40 20 20 100 40 20 20 20 40 20 20 20 50 20 20 20 20 -20 -20 -20 0 -20 0 80 80 80 80 200 6-04 50 30 50 100 200 100 100 100 260 150 100 100 100 100 100 100 100 100 100 300 100 50 120 120 120 120 120 600 11-02 价格竖向差 普通单元层差集中在20-60元/层之间,部分特殊单位进行大跳差; 高价值\大平面\高总价单元跳差为100-150元/层,进行价格拉升. 10135.2元/平均价 与天骄的价格对比 25层3房 25层3房 27层5房 11层3房 5 6 约8700元/平 约10600元/平 7 18层3房 约9600-9800元/平 4 17层3房 约9800元/平 6# 9# 9999 10936 9811 12# 11# 10600 11600 15500 14500 因为资源景观的条件不同,
您可能关注的文档
- 2012年辽宁北方农资城农资产业基地项目竞标...课件.ppt
- 2012年品牌经理培训课件课件.ppt
- 2012年秋学期八年级语文上册 端午的鸭蛋课件 鲁教版课件.ppt
- 2012琶洲户外广告报价(媒体主)课件.ppt
- 2013第5章问卷设计课件.ppt
- 2013高考数学(理)苏教版二轮复习课件: 10-3课件.ppt
- 2013年3月月报22课件.ppt
- 2013史纲要第一章课件.ppt
- 2013太原房地产市场分析报告课件.ppt
- 2014届第一轮复习资料 1.4.1经济全球化与对外开放1课件.ppt
- 《JJF 2132-2024荧光紫外灯人工气候老化试验装置校准规范:辐射照度参数》.pdf
- JJF 2120-2024轮速传感器校准规范.pdf
- 计量规程规范 JJF 2120-2024轮速传感器校准规范.pdf
- 《JJF 2129-2024钙钛矿太阳电池校准规范:光电性能参数》.pdf
- JJF 2129-2024钙钛矿太阳电池校准规范:光电性能参数.pdf
- 《JJF 2120-2024轮速传感器校准规范》.pdf
- JJF 2117-2024沥青混合料理论最大相对密度仪校准规范.pdf
- JJF 2116-2024特定蛋白分析仪校准规范.pdf
- 《JJF 2116-2024特定蛋白分析仪校准规范》.pdf
- 计量规程规范 JJF 2117-2024沥青混合料理论最大相对密度仪校准规范.pdf
最近下载
- 佳能(Canon )PowerShot SX系列 PowerShot SX740 HS 说明书(1).pdf
- 实验中学教育集团三年主动发展规划(2022年9月—2025年8月)——顶层设计提升课程领导力 文化整合推进教育现代化.doc
- 地质信息元数据标准DD2006-05.pdf
- 长江斯迈普电梯HK3000调试说明书.pdf
- 2023年副主任医师(副高)-重症医学(副高)考试历年高频考点参考题库带答案.docx
- JC07心理诊断技能单科作业题(新版教材考生通用_20221020发布).doc
- 超细粉体在液体中的分散.pdf
- 班组长系列培训课程大纲.doc
- 中学人工智能实验室解决方案.pptx
- JC06心理咨询概论单科作业题(新版教材考生通用_20240505发布).doc
文档评论(0)