项目后评估工作指引1.docVIP

项目后评估工作指引 一、项目基本概况　　本项目规划指标情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。二、项目后评估综述1.综合评估结论 　　从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给出高度概括的综合评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述。2.对未来房地产项目和开发的建议　　在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。3.发展模式的优劣势分析总结　　项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。三、项目投资管理评估1.宏观经济和房地产市场发展变化分析　　通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。2.土地协议执行情况　　检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。　　重点评估以下内容：a.双方的合作方式的优劣；b.如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；c.土地费用及支付进度的变化情况；e.交地进度的变化情况；f.如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；g.土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。　 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）。3.项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响　　本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。4.以财务指标为主要依据的项目综合评价　　由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。四、项目财务管理评估1.项目销售收入指标完成情况　　检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。2.项目发展成本控制情况　　检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。3.项目经济效益实现情况　　检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较及其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。4.项目现金流量变化情况和资金使用效益。　　　检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况；同时检讨资金的调度、使用情况。5.项目税务筹划情况 检讨项目的税务筹划情况。对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和教训。五、项目营销管理评估1.项目各类型物业销售情况　　在评估截止日项目的住宅、商业、车位、地下室成交面积、成交额、成交率情况；项目住宅、商业、车位销售难点及原因分析。2.与市场定位时房地产市场情况对比分析　　在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，深入研究宏观经济市场变化对项目的影响程度。要求提供从可研、定位到销售结束 3到 5年当地房地产销售面积及价格变化情况，条件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。3.项目销售时机　　根据项目发展纲要的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比，以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后项目销售有何启示。4.原定位与实际设计建设成果的对比分析　　楼型比对比分析，户型比对比分析；配套会所、商业、车位对比分析；分析定位与实际设