7涿州楼盘调查表.docVIP

涿州市场及项目分析 根据对涿州房地产市场的调查及对市区楼盘的分析，综合本项目情况，预计本项目销售价格为3800—3900元/平米 一、涿州市房地产市场概述 涿州市在售楼盘大约在13个左右，市场供应量相对较大，城市主发展方向为东移北扩。市区中心位置在售楼盘较少，项目大多分布在市区周边。相比去年房地产整体市场有回暖迹象，但还不明显，客户还是问多买少，部分开发商开始通过降价、打折等手段促进销售，距市中心较远的项目价格大多数在2800元/平米左右，距市区较近的价格在3200—3500元/平米，处于开发区地段的项目价格约3700-3800元/平方米，新近推出的高层住宅及二手房的高层价格在3700、3800元/平米左右，公寓项目在4000元/平米左右；涿州市有近50%的购房客户为北京人，但现客户更加理性和谨慎，对价格的关注度非常高。 项目情况分析 优势分析 本项目位于涿州市中心位置，周边配套设施齐全，学校、医院、商业、餐饮、娱乐等设施一应俱全； 户型布局合理，面积适中，符合客户居住舒适度要求； 交通便利； 劣势分析 处于涿州市繁华的商业街（范阳路），人流密集，较为嘈杂； 项目未动工，且涉及拆迁问题； 开发商知名度较为浅淡； 客户访谈分析 本次访谈对象主要是项目周边商户及少部分周边居民。访谈结论如下： 对本项目位置认可度较高； 对项目产品的面积段较为认可； 心理承受价位大多在3600元/ m2左右（访谈客户对本项目的报价）； 周边竞争楼盘销售价格： 涿州市区目前在售楼盘七个，销售及价格情况如下： 项目名称 建筑进度 交工日期 销售进度 商业价格 住宅价格 富景华庭 10层建筑，主体建至7层 2009．12．31 已售30%左右 一、二层底商价格9800元/m2 3400-4050 金街?财富中心 18层商住公寓，主体建至地上一层 已售25%，目前停售，预计6月份左右销售。 一层回迁、二层20000元/ m2、三层10000元/ m2 4400元/ m2(毛坯) 5100元/m2（精装） 中央公馆 二手房，11层高层 2007年 3800元/ m2 汇元国际 17层建筑，主体建至16层 2009年12月 未售（5.16日开盘） 3700-3800元/ m2 区域市场发展： ◆ 地处大北京经济圈中心地带，“大北京”规划使之与京西南的地域界限模糊化，受北京的辐射带动,京郊型县城经济新格局正初步形成。 房地产市场发展： ◆ 起步于04年前后，之前的开发水平比较低，04年后有部分北京开发商进驻，带动整体开发水平提升。 ◆ 07年之前市场产品形式以单一的普通多层为主，价格集中在2000-3000元区间，主力户型为90平米两居及120平米左右三居。 ◆ 07年后局部出现小高层、高层项目，大多为16层、18层的高层，新增项目普遍容积率在3.0左右。 ◆ 09年是涿州市场产品升级的一年，各项目在建筑及园林设计上有了较大的提升，同时中小户型面积成为市场主流。 楼盘 项目类型 房源套数 主力户型面积（㎡） 均价（元/㎡） 客户构成 云景城 住宅、期房 400 50—130 2794 本地人，北京人 汇元国际 公寓、现房 192 40—120 3800 本地人、北京人 华泰豪庭 住宅、现房 180 68—130 3600 本地人居多，北京人 华福佳缘 住宅、现房 90 90—100 3195 本地人，北京人 名流·橄榄郡 住宅、期房 318 133—139 3700 （多层） 北京人居多，本地人 城上城 住宅、期房 714 86—120 3300 北京人居多，本地人 金街财富中心 公寓、期房 450 30—120 4400 本地人、北京人 燕赵花园 住宅、现房 160 130—160 3800 本地人居多，北京人 地域分布：新区供应量较大，竞争激烈，本项目属于老城区，区域三公里内没有直接的竞争楼盘，但因为新区规划环境适宜居住，虽然价格较高，但客户普遍比较认可； 物业类型：高档别墅住宅、高层、多层、公寓等产品均有，主力户型从一室至三室齐全，畅销户型多集中在70—130平米之间； 成交客户：本地居民、北京客户在此地置业的比例大约为1：1，城上城、橄榄郡等新区楼盘北京客户所占比例更高； 价格分布：均价从2700元/㎡至4200元/ ㎡都有分布，期房价格较低，现房价格稍高，燕赵花园和橄榄郡价格较高，云景城价格最低； 供应量：09年涿州地产市场有所回暖，开发商开发热情上升，半年内上市销售房源超过2000套，居住市场总体供大于求，市场竞争相当激烈。 五、楼盘市调祥表 项目名称 仙颐园 项目位置 冠云路桥东100米路北 开发商 涿州市天马房地产开发有限公司 售楼电话 7120666