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万科VS.麦当劳：模式制胜，赢着通吃？正略咨询/赵丽燕万科与麦当劳放在一起比较？很多人会不理解。有个大家都知道的故事。麦当劳的创始人雷?克罗克问某商学院MBA的学员：“我是做什么的？”有人回答：“所有人都知道你是做汉堡包的。”雷哈哈大笑：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”雷还说过，“如果我不做房地产， 仅仅做快餐，麦当劳早就关门倒闭了。”那么大家又要问，那么多做地产的，为什么要把万科与麦当劳对比？因为万科的运营模式与麦当劳模式有个共同的特点，那就是通过创建企业的“生态系统”，也就是搭建服务平台以提升地产价值。作为中国房地产行业的龙头企业，万科一直在根据市场不断调整并丰富竞争策略。在楼市竞争的初级阶段，万科将住宅质量作为重点，一直对户型进行研究并不断改进。此后，万科又率先在业内倡导绿色低碳住宅，并率先实现精装修以及走住宅产业化之路。随着拼服务成为楼市竞争的重点，万科又持续在物业服务上发力，并提出五步一法创新服务法则。这些举措的背后，是万科扩大规模，扩大市场份额和提高客户忠诚度的内功修炼。这就是企业在打造自身的“生态系统”，目的是要做到行业第一，实现赢者通吃。今天，我们就企业生态系统的问题，深度挖掘这两家优秀企业的持续发展的秘籍。企业生态系统是指企业与其外部生态环境形成的相互作用、相互影响的系统。这个系统要先把企业的盈利模式分出层级，时间上的、地域上的层级等等。如果企业通过层级的划分，能够无风险赚中利，小风险赚大利，中风险赚暴利，就是一个非常优秀的商业模式了。好的企业能在企业创建初期已经能清楚地规划出短期靠什么盈利，在哪里盈利，中期靠什么扩大规模和提高客户忠诚度，远期如何获取大量利润甚至控制产业链。麦当劳和万科在这些方面都做得不错。当前，企业生态系统说得最多的是互联网公司，因为很多公司在短期是不盈利的，但是目的是扩大市场规模，吸引尽可能多的客户，增加客户体验。实际上，在传统行业，企业生态系统也是很重要的方面，也是企业可持续发展的关键。麦当劳在成立之初，就另外成立了一个房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地及房屋。公司以长期合约租得土地及店面以后，再把店面租给连锁店，赚取差额。只要承租的加盟者能够存在下去，麦当劳可以在房地产上赚到差价的利润。因此，麦当劳短期赚快餐的钱，中期赚加盟费和地产租赁差价，远期则是名利双收，快餐、加盟、租金差价一样都不少地赚到了。万科呢，则是在中国地产发展早期，以卖房子赚钱，同时成立了物业管理公司，到了21世纪，随着市场的成熟，品牌决定格局的时代到来，万科已经做好以物业服务品牌带动地产销售的准备。根据调查显示，万科现有的业主中，仅仅万客会的会员重复购买率就达到65.3%。在万科内部关于物业管理的文件中曾引用管理学大师彼得?德鲁克的名言，“创造并留住客户，利润只是副产品”。由此可见两家企业在发展之初的高瞻远瞩，两家企业已经看到了拥有广大的客户基础至关重要。因此，万科和麦当劳一样，创建了一个好的商业模式，搭建了一个平台，承载越来越多的产品，当产品越多，客户越多，客户越满意时，客户的交易成本下降，产品和服务吸引的客户就会更多，因此形成企业的“生态系统”，锁定客户，提高企业竞争力。麦当劳的成功来自于“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式，也就是快餐赚取现金流和吸引客户和人气，房地产赚取利润率。麦当劳的加盟者多以中小企业家为主，通常没有足够资金支付土地费用和建筑费用，也常无力争取贷款；而麦当劳收取的首期特许费和年金都很低，减轻了加盟者的负担；麦当劳还坚持让利原则，把采购中得到的优惠直接转给各特许分店。因此，想加盟麦当劳的企业家通常要通过非常严格的面试和考察程序才能加盟成功。另一方面，麦当劳连锁加盟的方式要求加盟者支付一定的加盟费用，这样麦当劳拥有了大量的现金流，对于地产的投资也由原来的租用转为购买。然后向银行进行抵押长期贷款，获得现金购买更多的房地产，这就是麦当劳用加盟者和银行的钱获得杠杆买进了土地房屋。这种模式使其能够以少量启动资金快速放大，并吸引富有经营能力的加盟商共建麦当劳事业。在与加盟商、银行建立了稳定的合作关系以后，快餐店成为麦当劳的一个商业平台，这个平台被不断地装进一些美国文化元素，很快使麦当劳变成了一个出售美国文化的平台；在美国文化的平台上经营者可以装上史努比之类的玩具，也可以继续加载更多的服务内容，于是快餐店变成了兼营玩具的多功能店铺，不增加成本但是增加了销售收入来源；这样，麦当劳走上低成本扩张之路。由于其业务的成功扩张，麦当劳选址的权威性得到认可，最终打造了一个房地产经营的平台。这一模式也是国内很多商业地产商，比如国美、红星美凯龙等等，效仿的模式。因为这些品牌商业其实就是商业用房的大房东，所以他们能用一个很低的价格租到房子；又由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分