物权法中果房地一致原则的理解与适用.docVIP

物权法中房地一致原则的理解与适用 包俊? 冯晓华 ??? 房地一致原则，也称房地产一致原则，指的是当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一同转让抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押。业界俗称“房随地走、地随房走”。? 1990年5月19日颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23、24、33条，1994年7月5日颁布的城市房地产管理法第三十一条均肯定了这一原则。如今我国物权法又以第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条四个条文，再次以立法的形式肯定了这一原则，其目的是要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。针对司法实践中对该原则的理解与适用中容易产生的分歧，笔者尝试归结如下，以抛砖引玉，就教于方家。 ??? 一、房地一致原则的法理基础究竟为何? ??? 对房地一致原则法理基础的不同理解，决定了在发生房地分离时的不同处理方法，因此探究物权法在此问题上的立法本意，实具重要的理论与实践价值。“房依地建、地为房载，房地不可分离”，房地一致原则产生的根本原因乃是房屋等建筑物离开土地将严重丧失其经济价值的自然属性，但在法理上对此却有着三种不同的解释。 ??? 第一种观点(笔者称之为主从物说)借鉴德国民法中土地所有权与建筑物所有权关系的一元主义立法模式，将其解释为主物与从物主