美国房地产项目回融资渠道一览.docVIP

美国房地产项目融资渠道一览 在美国，房地产行业的金融主体具有多元化的性质，各种类型的金融机构（或个人）都有兴趣参与到房地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中，进行债务或权益投资。不同的投资主体带来了不同性质的融资方式，扩展了融资渠道。　　1．商业银行（Commercial Bank）。　　商业银行是开发商短期建设贷款（Construction Loan）和中短期贷款的主要资金来源。他们一般偏好于不超过3年的短期贷款，覆盖建设期和初始租赁期，之后长期贷款机构介入，将其替换出来（即用长期贷款偿还短期贷款）。对于规模较大、信誉较好的开发商，商业银行有时也把贷款时限延长到5年。一般来说，这种建设期贷款的额度能达到70%～80%的贷款价值比（Loan-to-Value Ratio）。当然，对于非常看好的项目，商业银行有时也愿意贷出100%，但这种情况很少。在资金短缺的市场环境下，60%的比例是开发商所能拿到的最好条件。　　一般来说，刚刚起步的小开发商很难获得全国性大银行的资金支持，他们会寻找本地的小银行作为合作伙伴。实际上，大部分建设期贷款也的确是由本地银行和区域性银行来提供的，因为他们对当地的房地产市场更加熟悉（注意：房地产市场也是很典型的区域性市场），有利于监测和管理项目进展状况及资金使用情况。商业银行很少直接作为开发商的合资者，但有时会提供参与式贷款（Participating Mortgage），提供更为优惠的贷款价值比，但条件是除了固定还款额的要求外，还要参与项目收益现金流的分成。　　2．储蓄与贷款机构（Savings and Loan Institutions, SLs）。　　在20世纪80年代，SLs是刚起步的开发商最基本的融资来源，他们通常作为开发商的合资方，从项目最初就开始介入。但自从80年代后期SLs危机之后，其作用就被大大削弱，目前SLs在开发商融资市场上所占份额已很小。新的法规已经不再允许SLs与开发商合资，其业务主要集中在住房贷款方面。　　3．退休基金（Pension Fund）。　　退休基金在其分散化的投资战略中，越来越偏好于房地产投资，既有建设期贷款，又有长期贷款，贷款利率通常是固定的。退休基金所提供的大规模贷款非常吸引开发商，不过他们一般只为经验丰富的开发商所开发的大型项目提供贷款。　　退休基金一般会雇用一个投资咨询公司来分析项目的盈利能力。分析工作非常深入，包括项目的区位、市场供给和需求、现金流预测等。对于开发商而言，获得退休基金的支持通常需要较长的时间和复杂的过程，因为其决策非常慎重，程序也较为繁复，需要得到一个委员会的认可（而并非一个或几个投资人）。　　4．辛迪加（Syndications）和房地产投资信托（REITs）。　　公众辛迪加和房地产投资信托都提供了将房地产所有权充分细分的方式，使得普通投资者也能够投资于房地产；它们都可以被用于为房地产开发项目提供权益或债务融资，并且能获得税务优惠，现金流在公司层面上可以免税，直接流向投资人。　　在1986年的税法改革之前，辛迪加是房地产开发项目的主要权益资金来源。但在此之后，它原先所享受的许多税务优惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公众辛迪加已经不再是重要的资金来源，不过私人辛迪加仍是小开发商最好的资金来源（通过有限责任和合资的形式）。　　与此同时，REITs在房地产开发融资中获得了越来越多的注意力。这种融资方式通过把许多投资者的资金聚集起来，购买地产项目或为各类房地产项目融资。REITs通常由专业的资金管理团队进行管理，并可以在股票市场上自由交易。　　5．私人投资者和合资模式（Joint Ventures）。　　对于开发商而言，私人投资者通常是房地产开发商最普遍的权益资金合作伙伴，因为这种方式具有最大的灵活性。私人投资者也会提供债务性的投资，这也是刚起步的开发商获得建设贷款的好机会。有时候，私人投资者会提供100%的资金，与开发商的利润分成是20/80，甚至50/50（开发商投入管理经验、协调能力、人力资源等等）。但一般而言开发商会被要求投入所需权益资金的5%到1/3，但有时也可能低至1%~2%。在合资协议中，开发商可能会被要求作为风险的第一承担方，即如果项目亏损，开发商需要首先负责偿还损失，直到达到一个预先约定的额度。　　一些投资公司也从众多的投资者手里筹集资金，来投资房地产开发项目，或者购买已建成的物业。例如，一些公司带着开发商的开发计划到华尔街去寻找感兴趣的投资公司，从而组成多个投资者参与的合资模式。　　6．债券市场（Bond Market）和商业抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）。　　近些年，美国CM