蚌埠市房地际产分析报1.docVIP

一、城市区位及地位分析 1，蚌埠市地处淮河流域，位于安徽省北部，全市总面积5952平方公里，现辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区四区和怀远、固镇、五河三县，总? ? 二、项目商业市场分析 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，蚌埠的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 （1），“超大经济圈”助力商业地产 （2），宏观调控完成优胜劣汰 （3），国际资本注入，商业地产活力再现 （4），救市不是救价，成交量明年有望恢复 （5），市场步入了互赢的“商圈竞争”模式 （6），蚌埠市居民房地产支出特点 小结： 从某种程度上说，宏观调控赋予了蚌埠商业地产新的强劲动力。随着安徽北部地区的崛起、姜桥商业中心等处的区域商业中心、以及进一步提高淮河路商业街区和新城区商业街区品位特色，实现核心商业板块的城市商业名片作用，将在未来几年进入发展的周期，蚌埠商业地产将得到强劲发展。从蚌埠的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为城市中心商圈的“五一路商圈”，保持其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。 三、蚌埠房地产行业现状 当前蚌埠土地市场供给逐年减少， 蚌埠市正在积极进行征地拆迁和老城区棚户区改造工程，这是一项改善群众生活、加快城市建设的德政工程。棚户区的改造与城市总体规划相结合，与完善城市功能相结合，与促进居民安居乐业相结合，使群众在城市建设的破旧立新中成为直接受益者。新城区的建设极大的刺激了当地的消费者的眼球，公务员和垄断型国企职工是主要潜在客户，供给大于需求住宅空置率较高。 四、地段分析 1、项目情况 （1），地理位置： 蚌埠市经济开发区西航校，北临体育路，东临中山街，南、北至黄金花园二期 （2），占地面积： 4140平方米（住宅：12112㎡、商业3268㎡、地下车库：1612 ㎡ ） （3），建筑总面积： 15396平方米 （4），开发商： 蚌埠恒基置业有限公司 （5）容积率： 3.72 （6）停车位： 54（地下：45、地上：9） 2、地段分解 ◆中山路旁，老城区内·铂金地段 中山路是蚌埠学区氛围最浓郁的道路，大多数的名校都集中在这条路上。 而且此地段交通方便、生活配套成熟；另外，对于竞争剧烈的蜀山区，在二环路以内，就是离市区最近；加上中山路是通往禹王区和龙子湖区的主要干道，从这些地段属性而言，本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件。 3、环境分解 ◆交通路线众多·出行便捷通畅 本案周边的交通线路还是比较多的，有6、18、16、9、2路等；对本案目标客源有相当大的吸引力，也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。 邻近禹会区、新城区·目标客源丰富 本案所处中山路是通往禹会区和龙子湖区的主要干道，这样的地理位置极易吸引在这两个区域工作的客源，丰富了本案的客源层面。 4、产品抗性 ◆ 项目地块无法突显小区的优势 小区地块方向是呈东西走向，占地面积狭小。 ◆ 远期房对客户的购买信心有一定抗性 其他小区像书香门第等小区一期工程即将结束，这样对后续的销售促进作用较大，而本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。 ◆ 大型生活配套暂时还不很完善 周边大型的生活配套设施不是很完善，周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。 ◆ 当前房地产市场的不景气对本项目销售存在一定难度 全国的房地产行业的持续委靡，许多购房户持币观望的心态，给本项目后期的推广销售带来挑战。 5、地段抗性 ◆ 周边环境较差·人气稍显不足 本案所处地段正在待建之中，故周边外环境较差，人气稍显不足。 6、市场抗性 ◆ 新城区案量上升，市场竞争压力加大 2008年整个新城地区乃至全市的供应量都将不断的上升，市场的压力很大；而08年下半年的整个房地产行业的不景气，令大部分的楼市交易量受挫，给整个地产行业带来一定压力。 小结： （1），优势 ◆ 地处老城区，周边生活胚胎设施齐全；餐饮、休闲、娱乐等商业繁荣，路网密集，出行便利； ◆ 学校众多，教育氛围浓厚，学区主要来自胜利路三小； ◆ 区域处于城市重点发展前沿，新城区未来的发展将极大的刺激本项目的发展。 （2），劣势 地处老城区，路网过于狭窄，人员流动较嘈杂； ◆ 地块规整，地面附着有树木和少量居民自建房，地块中有电网通过 ◆ 项目本身的体量只有两栋房子，占地与开发量较小，可操作空间不大； ◆ 周边业态多为自建房与年代久远的老建筑