调控背景下多业态布局成于房企生存发展之道.docxVIP

调控背景下，多业态布局成房企生存、发展之道近日，当万科等大部分房企在去年基础上大幅度调高销售目标的同时，也有不少开发商坦言“日子已经不好过了”，并对政策的市场影响心存隐忧，延期推盘的观望之风渐起。业内人士表示，这背后反映了不同房企和高管们对风云变幻的深圳楼市的判断分歧、对各自企业持不同的经营与战略思路，“谨慎、稳健、低风险”等低调面貌已成为不少深圳房企进行策略调整的新主题。一、丛林法则 ? “生存为先”? 著名生物学家达尔文对“丛林法则”，有这样一种精辟的阐述：“自然界中有一条看不见的食物链，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米、虾米吃泥巴是这条链条中弱肉强食的形象表达，优胜劣汰是最核心的丛林法则。”楼市也像一座巨大的亚热带丛林，里面物种丰富，也有一条看不见的食物链，房地产企业处于食物链的顶端，他们资金雄厚，能量强大。买家处于食物链的末端，属于楼市丛林中的食草类动物。? 总之，自由开放的楼市也是现代房企生存的“丛林”，优胜劣汰的市场规律是现代楼市丛林的不二法则。? 当没有受到外界压力干预时，楼市“丛林”表面上能自发维持着自己的平衡，但这种平衡也有被打破的时候。如同亚马逊流域上的一只蝴蝶扇动几下翅膀便会在密西西比河上引发一场风暴一样，宏观政策的出台、各种楼市情绪的蔓延，就会让楼市丛林环境频频波动，或者阳光普照，或者暴雨突降。? 自去年4月开始，楼市丛林并不平静，冷空气持续加剧，饱食终日的食肉类动物——房企也难过安逸生活，数量众多的房企也不得不主动出击、调整战略，以求在这种动荡的丛林风暴中得以生存，“生存为先”成为现阶段所有房企的共同诉求点，也是房企们开展一切事务的根本出发点。二、进化方向? 整体战略转向为“稳健、务实”? 从国家产业政策看，本轮地产调控是要对房地产进行产能和结构调整——用大量兴建保障性住房、廉租房来增加供给，用高昂的资金成本、土地成本作为市场手段压缩部分高档商品房产能。? 长江证券分析师苏雪晶表示：“这就要求房企必须适时实现两个“多元化”：一是在经营领域多元化，即把开发销售和开发投资这两个模式结合；二是实现产品多元化，在建设商品房的同时，努力投入到保障性住房的建设中来。”“如何将民生、社会保障等与房地产业务结合起来，是房企要考虑的首要战略转型问题。”苏雪晶如是说。? “去豪宅化”产品成主流? “第三轮调控的显著特点就是加大了土地增值税在房地产调控中的作用。按照国务院要求，占相当比例的高档住宅、别墅项目以及部分价格在高位的地区等均将被重点清算土地增值税。“中原地产研究总监王世界分析到。? 而实际上，在楼市调控及限购令的双重压力下，多名开发商均表示征收土地增值税的影响重在长远，将对高端项目的生存环境造成巨大影响，众多走高端路线的开发商，也将向中低端项目倾斜，一场“去豪宅化”大潮很可能在今年开始上演。行业集中度进一步上升? 据中国房地产决策咨询系统数据，自2007-2010年，在全国商品住宅销售金额的贡献率上可以看出，前十大房地产企业集中度超过10%，而前二十大房企的集中度则突破20%，房企集中度在呈逐年上升态势。 ? 同时，在逐渐深入的政策调整中，由于大型国企、知名房地产企业与区域龙头企业，拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率，因此其主导的并购将增多，小型房企的日子会越来越艰难，未来房地产行业的集中度也将不断提高，房地产行业面临新一轮洗牌。三、生存环境? “新国八条”、土地增值税清算等密集调控政策多管齐下? 针对去年8月以来房地产市场持续升温、房价涨幅难控的状况，地产调控政策频出、重拳不断，各类政策调控手段可谓是“你方唱罢我登场”：家庭限购、首付比例、公积金政策、加息、各种交易税费等不一而尽，多重调控政策的叠加效应，使得房企面临的楼市生存环境压力骤然加大。? 继去年两轮针对房地产行业的调控政策密集出台之后，1月26日，以“增加供给、抑制需求”为主线的“新国八条”正式出台，限购令升级、首次通过行政手段来干预房价二套房提高首付比例至60%、增加二手房交易成本等，成为此次调控诸多齐下的猛料，加快了调控的步伐。随后，按照国务院的统一布置，全国税务系统正准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。? 同时，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，信贷、ＩＰＯ、发债、信托等一概从严，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄，再加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多房企的资金链极度收紧。? 2月18日晚，央行又宣布年内第2次上调存款准备金率0.5个百分点，与24日起执行，存款准备金率达19.5%的历史高位，这意味着可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。? ?对此，中信证券地产分析师陈聪表示：“资金实力薄弱的房企将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。”? 此外，据调查，2010年房地产企业拿地疯狂，全年土地出让金达