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[转帖]进军XX房地产的可行性分析 进军长沙房地产的可行性分析 一、长沙房地产的市场情况。??? 1、大环境：从2005年以来的6.1到去年的6.1国家连续出台了多个控制和抑制房地产高速发展的新政，但收效甚微，全国目前年房地产价格均保持7％的增长率。民间资本大多都投入房地产，使房地产近5-6年来一直保持飞速发展，这又是为什么呢？业内大多认同房地产是一种增值保值的工具，且目前其他投资方式的收益都没未能超越房地产的收益率和低风险。湖南的房地产市场比沿海其他发达城市起步较晚，房地产竞争也没有那么激烈，就产业结构和发展潜力来说湖南的房地产前景是非常广阔的。?? 2、长沙房地产情况：????? 根据长沙房产局信息中心公布的最新数据：2007年8月23日当天交易情况 ? 长沙的住宅市场均价已经达成3732元/平方米，相对而言最高的是天心区和雨花区，岳麓区最低，均价才到2751元/平方米，从去年的12月到今年的8月，长沙的房地产价格上涨了15%，同比其他华中城市武汉、江西、成都，长沙的均价低于同类省会城市1000元/平方米左右，发展潜力巨大，面对上海、北京、广州、深圳今年高速增幅的房价，国家新一轮的宏观调控即将出台，首先受到冲击的无疑是一线城市，而长沙必将成为内地最具竞争的城市。 8月销售楼盘排名： ? 随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，长沙房地产风涌云起，大盘时代即将来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。3、谁是长沙购房的买单者：长沙做为湖南的省会城市，辐射能力非同一般，很多在长沙购房者的资金都是由其他地级市而来，而外来资金更是一股强大的力量，很多外来者选择长沙购房，一致都看好长沙市场。 二、投资的方向和前景1、长沙城市房地产区域板块发展分析：长沙目前划分为麓南板块、市政府板块、麓谷板块、北城、新河三角洲、星沙板块、金鹰板块、体育新城板块、新省政府板块、沿江板块等，而就发展潜力而言最具竞争力的是：麓南板块：以阳光100为代表的中高档楼盘，包括麓山别墅、迪亚溪谷、广晟西海岸、丁湘十里等基本以别墅盘为主，1000亩以上的就有4个，包括上周华润地产以365万元/亩的价格取得一块460亩的用地，此区域也是目前可发展用地最多的板块。新河三角洲和北城：以北京城建投为代表，上月以92亿人民比取得1177亩新河三角洲用地，成为2007长沙的新标王，厦门建发、中铁地产、顺天黄金海岸创造了非常不错的销售业绩。新省政府板块：随着城市中心的南移，众多地产都向南城进军，虽然现在还没形式新城的规模效益，但随着新的行政中心和城市配套的完善，无意此区域将成为最具竞争的板块。2、长沙房地产发展前景：?? 根据长沙市2003-2020城市总体规划。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构：按照“一主（城市主体、）两次（河西、星马新城）、四组团（暮云、捞霞、高星、含埔组团）” 构筑青山、绣水、绿洲、名城融为一体的城市空间格。就一主和两次而言，土地供应量非常有限，而能做为发展建设用地的土地拆迁问题，基本很难动，旧城改造的难度相当的大，就四组团而言，在最后一块1000亩用地的挂牌，标志着目前大面积开发的可能性在三环内已经无地可用，只能选择在城市的郊区。总之，包括在城市总体规划中的“一主二次四组团”，基本含括城市三环以内，长沙城市目前只设了三环，随着城市化进程的进一步加快，城市四环即将城形成，三环变二环已经列入城市重点规划。长沙房地产就建筑的品质而言，远远落后于沿海城市，虽然有南派的碧桂园，北派的阳光100，以及细腻著称的浙派绿城加入，对品质有一定提高，但随着土地成本的加大，加上建安成本和人员工资的增加，注重品质的开发商太少，而如果能引入沿海城市先进的规划理念和建筑品质，我相信市场一定会给予高额的回报；长沙的城市轻轨在年内启动，以及武广铁路的开通，交通无疑将促进长沙房地产的高度发展；我们的资源：????? A、政府资源和人脉关系：我们现在和湖南省国土资源厅几位处长都是近5年的朋友，所有的一线信息都是由他们取得，土地的用地指标以及招标挂都是由其直接操作，和建设厅、房地产局、规划局因为前几个项目的关系，我们都是非常好的合作伙伴。????? B、全程代理方面：尚诚地产，是我方最好的朋友，是一家集建筑规划、广告策划、销售执行三位于一体的全程代理公司，目前已经在湖南执行个案7个，每个都是非常成功，即将执行的个案4个，公司销售和管理体系源自台湾和香港，销售理念来自美国最杰出的成功心理学家、职业规划师、比尔?盖茨的私人教练博恩?崔西先生和美国知见心理学大师洽克博士，每年在企业培训方面就花费近30万元，一流的理念