2014年楼市预判.docVIP

长沙楼市2014年预判 启示—— 1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化” 战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展； 2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台； 3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。 一、市场表现 土地市场： 本土成交火热，整体向好。2012年下半年开始，房地产市场受刚需支撑，压抑近两年的需求集中爆发，房企存货消化加速，资金链随之充盈，在日益集中化的房地产市场中，各房企加速土地布局，积极拿地，填补自身土地储备，实现扩展。同时，长沙作为中部省会城市，3+5城市群的快速发展，其对外地房企或大型房企的吸引力逐步展现，成为土地市场活跃的另一原因。 1、市场活跃 成交供应均稳步走高 2013年，土地市场成交量再度走高，内六区商业、住宅土地市场供销两旺，供应宗地面积达到794万方，为近五年新高，同比上涨20.69%，规划建筑面积达到2489万方，同比上涨20.11%，处于稳步上升态势。内六区共成交土地132宗，成交商业、住宅土地共计731万方，同比上涨33.61%，规划建筑面积2287万方，同比上涨22.87%。 内六区土地成交统计表 2、房价支撑地价 地价理性攀升 房屋成交价格的攀升支撑地价的相应走高。2013年土地成交额为459亿元，同比上涨78.87%，主要原因为成交量上涨超过两成，同时成交单价涨幅明显，成交楼面价格为2006元/㎡，同比上涨45.57%。成交土地整体溢价率为20.29%，表现为拿地房企的相对理性。相比2009年，内六区土地价格年均上涨22.89%，但相比2011年，地价年均上涨幅度仅为5.74%。呈现出地价突破爆发期后的理性回归。2013年，开发商在拿地时更加注重了对土地成本的控制，协调地价与房价关系，理性出价，成交地块溢价率仅2成左右，且超过半数地块以底价成交。溢价成交地块中，溢价率主要集中在50%以内，鲜有地块溢价超过100%。 住宅市场： 长沙作为湖南省会城市，随城市规模的扩张、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对长沙房地产市场的开发前景奠定基础。而随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身版块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。 宏观调控的影响逐渐减弱，市场化的供需关系影响愈加突出。2013年年初“国五条”调控政策出台，执行力度对市场的影响有限且短暂，长沙房价缓慢攀升。3、4月开发商和客户双方的供需热情在政策空窗的末尾被引爆，透支后的5、6月新建住宅供给量与成交量小幅回调，但同比仍保持持续上涨的坚挺趋势。2013年下半年，十八届三中全会定调“市场主导”，宏观政策面平稳，地方限购限贷调控政策温和升级，信贷政策无重大变动，卖方保持较大供应冲量，年末新增供应升至近两年最高，竞争加剧分流了有效客户，市场表现平淡。 1、供应波动上扬，成交小幅攀升，供过于求，竞争加剧。 近六年新建住宅供销比 2013年整体供应出现波动上扬的趋势，按照1-11月月均住宅供应量预计，12月住宅供应面积约为125万方，全年住宅供应面积达1277.94.94万方，同比上涨19.72%。3、4、6、7月为集中供应月份，月均供应均超过100万方，进入四季度，供应升至两年内最高。成交来看，整体呈现相对平稳、小幅上涨的态势，全年住宅成交面积达1191.69万方，同比上涨10.18%，月均成交面积维持99万方左右。 接近年末，宏观政策面趋于平稳，地方限购限贷调控政策温和升级，其对房价调控的实质影响作用弱于对市场预期的影响。地方信贷政策无重大变动，卖方保持较大供应冲量，竞争加剧分流了有效客户，市场热度有所减弱，供过于求状况未有改变。 2、价格理性振荡攀升 上涨空间有限 截至12月底，内六区住宅网签均价为6453元/平米，同比上涨8.25%。从各价位段销量来看，前十一月累计单价6000-7000元/平米房源成交量占比较上半年有所降低，而低于4000元/平米房源成交量占比上涨超2个百分点，签约量大的项目从金茂梅溪湖等高端项目转为限价房和定向开发类项目，拉低了市场整体水平。从区域房价来看，与2012年相比，各区房价均有呈现波动式上扬，其中岳麓区涨势最为明显，梅溪湖、洋湖垸及滨江新城三大热点板块项目相继入市成为拉升片区整体房价主因。 内六区住宅成交量价 年度 指标 2012年 2013年 同比 总