重庆房地产投g资与开发分析.docxVIP

房地产投资与开发作业 作业要求：以对家乡城市分析作业为基础，分析家乡自1978年以来的人口变化（至少含人口总量、结构，就业人口）以对你家乡城市分析作业为基础，对该市的房地产市场进行分析，要求：撰写调研方案；设计必要的调查问卷。在前述基础上，分析人口与房地产市场的关系。（一）重庆市人口变化情况1、常住人口总量分析如上图所示，为重庆市1978年-2013年常住人口总量的情况，总体呈上升趋势。从中可以看出，1978年-1997年为常住人口增长时期其中1978年为2498.26万人，1996年达到2875.21万人，18年时间里增长了近300万人，1997年-2004年常住人口为小幅下降趋势，到2004年回落到2798.14人。2004年-2013年常住人口又呈现逐年上升趋势，且每年的增长幅度略高于1978年-1997年，到2013年达到2970人。重庆市1978年-2013年常住人口总量表（人口单位：万人）年度197819791980198119821983198419851986人口2498.262522.742540.062564.642579.472603.252613.282633.332659.94年度198719881989199019911992199319941995人口2698.832727.242753.852775.192796.562811.212822.502840.202856.93年度199619971998199920002001200220032004人口2875.212874.072872.162865.612854.642839.092822.122809.102798.14年度200520062007200820092010201120122013人口2795.652803.092812.032827.552849.042884.582919.002945.002970.00其中1996年到2004年全市常住人口处于下降明显，主要是由于重庆典型的二元经济结构和相对落后的经济状况。在市场经济全面推进的过程中，重庆市的人口大量外出，重庆成为了全国的净外出人口省份。直辖后，重庆市的社会经济快速发展，经济总量不断增大，投资迅速增长，经济结构进一步优化，城市的聚集力和辐射能力增强，开始创造更多的就业岗位，形成了较好的就业环境，外出市外人口增长速度放缓，市外外来人口不断增加，从而导致全市常住人口开始进入上升通道。2、人口结构分析（1）年龄结构1982-2012年重庆市重要年份的年龄结构和抚养比状况年份各年龄组比例（%）少年抚养比老年抚养比总抚养比0-1415-6465+198233.361.94.853.87.661.4199021.772.55.829.98.037.9200023.367.98.834.313.047.3200819.269.511.327.616.343.9201216.569.29.422.212.734.9总体来看，重庆市年龄结构成纺锤状。这意味着意味着较为丰富的劳动力资源势，较低的劳动力人均负担。年龄结构的这种变化也带来了劳动力增加、储蓄和积累增长、投资增长等结果，从而对社会经济增长产生了积极的效应。从上表可以看出，1978年以来，重庆人口年龄结构呈现青少年儿童人口比重不断下降而老年人口比重不断上升，形成明显的老龄化过程。少儿抚养比持续下降。随着计划生育政策的实施，重庆市出生率下降明显，少儿人口（0―14岁）比重和少儿抚养比均呈持续下降趋势。从1982年到2012年35年间，少儿人口比重由33.3%下降到16.5%，下降16.8个百分点，少儿抚养比也由53.8%下降到22.2%，下降31.6个百分点。可见，由于计划生育的有效执行，出生率得到明显控制，少儿抚养负担明显降低。同时，随着重庆市老年人口的持续增长，老年抚养比由1982年的7.6%上升到2012年的12.7%，增长5.1个百分点。老年抚养比的逐步上升从一个侧面反应出重庆市已迈入了老龄化阶段。根据联合国的统计标准，如果一个国家或地区60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，那么这个国家或地区就已经属于人口老龄化国家。按照这一标准，重庆已跨入了老龄化社会。（2）性别结构人口性别比的比例一旦失常，将难以逆转。重庆市全市男女性别比一直处于较高状态，且在2004年前一直有上升趋势，近年来随着计划生育政策普及，性别比有所降低，到2012年男女性别比降低至102.4%。（3）城镇化情况从城镇化率看，1978年重庆城镇化率不到13%，低于全国平均水平17.9%约5个百分点，到1997年，重庆市城镇化率仅为 31.00%，低于全国平均水平 0.91个百分点，到 2012年城镇化率达到56.98%，高