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德兴市房地产市场分析及稳步发展建议国家统计局近日发布的“2015年1－3月份全国房地产开发和销售情况”显示，一季度楼市成交量价齐跌，开发商到位资金首现负增长，房地产开发投资增速甚至跌破10％……为稳定住房消费，从今年1月份以来，中央出台了一系列楼市新政。降息、调供应与促需求并举，降首付与减税齐发……，中原集团研究中心认为，政策的不断放松对市场心态及预期影响显著，这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。以及配合各地方政策的频繁刺激之下，前期观望人群有望加速入市，后市上行行情可期。时间颁发部门工具具体措施2.5央行降准中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.28央行降息中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；3.15国务院总理释放房地产利好信息坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。3.27国土部、住建部发文救市1）合理安排住房及其用地供应规模； 2）优化住房及用地供应结构；3.30央行降低二套房首付对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%3.30财政部营业税降低门槛个人转让两年以上住房免征营业税4.10国务院令15部委维稳楼市要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主题责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。4.20央行降准中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。一、德兴市房地产市场存量数据分析1、德兴（城区）新建商品房库存数据统计按照德兴城区目前在售及未推售房地产项目分析，德兴市楼盘分布较为集中，以银城路为主的老城区版块在售项目达到8个，以南门新区版块为主的房地产项目共计7个。现将主要楼盘具体库存及未推货量统计如下： 南门新区楼盘库存数据项目产品备注住宅（㎡）商业（㎡）财富广场5100022000——丽都嘉苑180007000住宅中含别墅天源—铜都公馆20000————铜都茗苑5000————嘉亿尚—铜都国际——30000——合计（㎡）11100065000　老城区楼盘库存数据项目产品备注住宅（㎡）商业（㎡）铜都壹品6000020000——东方银座30000————江南名—清华苑5000————惟德山—福泰商业广场1500035000——万象新城5300023000——银鹿宾馆旁320008000——合计（㎡）20100094000　总计（㎡）312000159000　注：以上数据不含新岗山、花桥、四洲等地商品房库存数据根据以上在售及未推售项目数据显示，整个德兴市（城区）住宅项目库存量在31.2万平米，商业项目库存量在15.9万平米，从以上数据可以看出，整个市场新建商品房总数达到47.1万平米，住宅产品比重达到66.24%，商业在33.76%，市场整体库存量较大。2、德兴市保障性住房及自建房数据分析根据德兴市目前保障性住房初步数据统计，德兴棚改项目主要有德兴铜矿预计1500套货量，海口、洪山、双溪、香屯、梧风洞等地预计货量达1500套；保障性住房市场存量达到约3000套左右，如果按照分流50%的市场客户计算，预计1500套房源，面积达到15万平米；另外，还不含德兴周边（新营、谭埠、银城）新农村建设自建房流入市场交易数据；3、小结通过上述数据统计，整个德兴（城区）市场上新建住宅（不含二手房源）存量预计达到47.1万平米左右，保障性住房分流市场面积预计15万平米左右，根据德兴市商品房（住宅）年去化量8万平米计算，商业年去化量1.2~1.5万平米（按照1.5万平米计），德兴（城区）现阶段商品房市场整体存量按照年去化量计算，住宅预计需要5~6年的时间才能完全去化，而商业预计需要10年才能完全消耗库存。二、德兴市商品房市场与政府调控关系德兴市整体人口基数不多且较为分散，对商品房的刚性需求量不足，例如早前推动商品房销售的中坚阶层乡镇教师、政企事业单位等人群，80%已在城区购房；另外，在现如今市场形势下，投资性购房客群几乎为零，原先多数投资性购房由于受房地产市场下行环境影响，人们不断抛售手中存量房源，导致投资性客群手中空置房源闲置，以及相当大一部分房源流入二手市场与一手房源市场形成直面竞争。其余对婚房、进城等购房客户数量有限，难以推动整个市场的刚性需求，致使德兴商品房市场销售出现供过于求的局面。另外，随