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闲置土地处置政策的法律依据评析 李鹏程 一、引言国家统计局统计资料显示，去年全国房地产开发企业完成土地购置面积40609.18万平方米，增幅同比提高14.8%；完成开发土地面积26870.77万平方米，增幅同比下降16.6%。这说明有大量已购置土地未进行开发建设而被“囤积”起来。2008年1月7日，国务院发出《关于促进节约集约用地的通知》，要求各省、自治区、直辖市人民政府严格执行闲置土地处置政策。这不仅需要行政机关采取相应的行政措施，更需要与现行法律规定协调一致，获得法律的支持与保障，否则将会引起诸多争议和诉讼。本文探讨的“闲置土地”范围，仅限于房地产开发企业以出让方式取得国有土地使用权后，超过出让合同约定的动工开发日期未动工开发的情形，划拨土地的情形除外。二、闲置土地构成条件的法律依据评析（一）构成闲置土地的法定条件根据我国《城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定，构成闲置土地应当同时满足两个法定条件：一是用地单位取得建设用地使用权; 二是超过出让合同约定的动工开发日期未动工开发。根据我国《物权法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权自登记时设立，取得建设土地使用权证书是用地单位享有建设用地使用权的证明。因此，构成闲置土地的第一个法定条件的表现形式是用地单位办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用权证书。构成闲置土地的第二个法定条件是用地单位超过出让合同约定期限未动工开发。这一法定条件包含了以下三个方面的内在要求：第一，这一法定条件本身要求出让合同对动工开发日期做出明确约定，没有约定或约定不明的，应当补充约定，否则将因缺失法定判别标准而不能适用该法律规定对闲置土地作出认定和处置;第二，要求出让合同约定的动工开发期限应当长于用地单位完成土地登记、领取土地使用权证书所需要的合理时间，否则，该约定将因不能同时满足第一个法定条件而失去实际意义;第三，要求出让合同约定的动工开发期限满足动工开发所必需的前期工作的合理需要，否则，即使能够将其认定为闲置土地，也因存在法定除外情形而不能适用该法律的处罚规定予以处置。（二）政策对闲置土地构成条件的扩张根据国土资源部《闲置土地处置办法》和建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定，下列情形可以认定为闲置土地：1、出让合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自出让合同生效或者建设用地批准颁发之日起满1年未动工开发建设的；2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。本文认为，上述政策文件对构成闲置土地法定条件的扩张，没有法律依据。首先，法律规定的闲置土地是一个特定概念，具有特定构成条件。《城市房地产管理法》第二十五条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条均是针对闲置土地这一特定的违法行为设定行政处罚的规定，而上述政策将上述两种情形规定为闲置土地，其目的也正是为适用上述法律的处罚规定对该两种行为进行行政处罚寻求法律依据。然而，根据我国《行政处罚法》的规定，国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内做出具体规定。《城市房地产管理法》第二十五条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条所针对的违法行为，均仅限于超过出让合同约定动工开发日期未动工开发的，上述政策将这一违法行为的法定范围扩大到上述两种情形，显然没有行政法律依据。其次，出现出让合同未约定动工开发日期的情况，其过错主要在作为出让方的行政机关，行政机关应当通过补充合同约定纠正自己的错误，弥补合同缺陷，利用行政权力强行以出让合同生效日期取代应由合同约定的动工开发日期，强加于合同相对人，不仅没有行政法上的依据，而且没有民事法律依据。第三，根据《行政处罚法》的规定，尚未制定法律、行政法规的，国务院部、委员会制定的规章可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。在我国法律、行政法规目前尚未对上述第二种情形做出规定的情况下，国土资源部虽然可以制定规章，对该行为另外设定警告或者一定数量罚款的行政处罚，但不能直接适用房地产管理法的规定进行处置。三、闲置土地处置措施的法律依据评析（一）闲置土地处置措施的法律规定《城市房地产管理法》仅对闲置土地满一年以上的情况规定了两种处置措施: 一是闲置土地满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;二是闲置土地满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但该法对闲置土地不满一年的，没有做出规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对闲置土地规定了警告