2014年9月份考试房地产评估第二次作业.docVIP

2014年9月份考试房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）1. 假设开发法应计利息项目中，（ ）一般不计息。A. 待开发房地产价值 B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费2. 某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（??? ）万元。A. 500B. 200C. 300D. 1803. 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/㎡，乙为800元/㎡，丙为600元/㎡，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买 （ ）A. 甲B. 乙C. 丙D. 无法确定4. 在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是( )的体现。A. 按份共有所有权；B. 建筑物区分所有权；C. 空间利用权；D. 地役权5. 综合资本化率是求取（ ）时应采用的资本化率A. 土地价值 B. 建筑物价值 C. 房地价值 D. 建筑物与设备价值6. 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（?）元/平方米A. 2390B. 2410C. 2430D. 24507. 某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（??? ）。A. 500B. 450C. 700D. 6308. 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ ）A. 市场法B. 假设开发法C. 成本法D. 收益法9. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）采取A. 市场法 B. 收益法 C. 成本法 D. 长期趋势法10. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）A. 上升B. 下降C. 维持不变D. 升降难定11. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（?）A. ?2500万元?B. ?3500万元C. ?3600万元D. ?3000万元12. 某房地产土地面积为2000㎡，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（ ）元/㎡。A. 2100B. 2000C. 2200D. 300013. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（?）%A. 6B. 6.9C. 8.8?D. 914. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/ m2时，出租的年未净收益为 330元/m2。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（??? ）元/ m2。A. 2970B. 3300C. 3630D. 293415. 某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。A. 20％B. 30％C. 50％D. 80％16. 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，出租方承担的运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）A. ?700000元B. ?695554元C. ?777268元D. ?800500元17. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（?）％。A. 76B. 80?C. 81D. 8418. 某房地产使用年期为40年，报酬率为8％时，单价为700元／㎡，当使用年期为50年,报酬率为7％时，该房地产的价格为（ ）元／㎡。A. 810B. 709C. 766D. 79019. 某城市预计自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类商品住宅需求的价格预期弹性为（ ）。A. 2.25B. 0.25C. 1.78