精品文案-戴德梁行-深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究报告.ppt

项目财务分析·附表二：项目开发成本估算表 项目财务分析·附表三：项目投资计划估算表 项目财务分析·附表四：项目销售收入估算表 项目财务分析·附表五：项目出租收入估算表(1) 项目财务分析·附表五：项目出租收入估算表(2) 项目财务分析·附表六：项目经营收入估算表－酒店(1) 项目财务分析·附表六：项目经营收入估算表－酒店(2) 项目财务分析·附表六：项目经营收入估算表－服务式公寓(1) 项目财务分析·附表六：项目经营收入估算表－服务式公寓(2) 项目财务分析·附表七：项目资金来源与运用表(1) 项目财务分析·附表七：项目资金来源与运用表(2) 项目财务分析·附表八：项目损益及利润分配表(1) 项目财务分析·附表八：项目损益及利润分配表(2) 项目财务分析·附表九：项目现金流表(1) 项目财务分析·附表九：项目现金流表(2) 项目财务分析·附表十：项目敏感性分析表 谢 谢! * * * * * * * 中端客户：既想要享受四星、五星级酒店的客房服务，又希望价格合理，该部分客户对客房休闲娱乐等服务要求不高 项目自身为综合配套，自身的餐饮配套以及休闲娱乐配套比较完善，可以作为酒店的补充配套服务，故酒店最大的功能为客房服务以及配套的简单餐饮和会议，虽然深圳市场上四星五星收入构成中餐饮娱乐等收入占较大比重，但其配套要求也相应比较高。 * 中端客户：既想要享受四星、五星级酒店的客房服务，又希望价格合理，该部分客户对客房休闲娱乐等服务要求不高 项目自身为综合配套，自身的餐饮配套以及休闲娱乐配套比较完善，可以作为酒店的补充配套服务，故酒店最大的功能为客房服务以及配套的简单餐饮和会议，虽然深圳市场上四星五星收入构成中餐饮娱乐等收入占较大比重，但其配套要求也相应比较高。 * 快捷商务型酒店标间客房面积在25～33平方米之间，行政套房面积在50～60之间，客房使用率在50%～60%之间， 大会议室400，小会议室50 * 另数据检测显示，2009年初由于金融危机，部分服务式公寓入住率下降8.5%至20%。 泰格公寓、辉盛庭、华乐星苑常住客户占80%左右，而且常住客户中国外客户占70%以上；丹枫白露常住客占总房客30～40%，其中国外客户20人左右，占常住客的1/3左右，其他多数为香港及内地；罗湖商务中心为罗湖区政府物业，常住客户多为内地或香港客户，欧美客户仅5人左右 * 泰格公寓（辉盛坊）有90%为国外客户，以蛇口占多数，其余各区都有，也有宝安龙岗企业外聘高级管理技术人员等 据泰格公寓人员告知，安柏丽晶辉盛庭已经脱离新加坡辉盛国际集团 由于金融危机，多数企业不愿意出太多成本解决高管家庭成员开销，故相应的家庭组合入住服务式公寓所占比例较少。 * 辉盛庭只有健身中心和早餐厅，其中桑拿spa等到附件中航健身会，咖啡厅到附件雨花，酒吧到COCOPARK， 波托菲诺国际公寓、泰格公寓、丹枫白露自身有健身房、游泳池、酒吧等配套较齐全，华乐星苑缺游泳池，罗湖商务中心只有客房和餐饮服务 * * 波托菲诺国际公寓、泰格公寓、辉盛庭、丹枫白露健身房、游泳池、酒吧等配套齐全，华乐星苑缺游泳池，罗湖商务中心只有客房和餐饮服务 可能发展的商务功能及其发展方式 商务功能 写字楼 酒店 SOHO商务公寓 服务式公寓 服务式公寓分布区域 高尚居住区 外籍人士聚集区 商务区 代表楼盘 波托菲诺国际公寓 泰格公寓 明华会议中心 辉盛庭 罗湖商务中心 主要特点 环境舒适，安全性私密性强 外籍人士集聚点，生活及教育等配套齐全 交通便利，休闲娱乐配套齐全 1 华强北片区为深圳福田中心区与罗湖金融商业区两大CBD的辐射区域，项目距离这两个区域在10分钟车程，地铁2个站点，项目自身为购物休闲娱乐商务的综合体，项目所在区域内休闲娱乐配套齐全，符合了商务型服务式公寓的需要 项目所在区域符合开发商务型服务式公寓的要求 2 服务式公寓 波托菲诺国际公寓 泰格公寓 明华国际会议中心 辉盛庭 罗湖商务中心 华乐星苑 丹枫白露 经营模式 长租为主 长租为主 长短租混合 长租为主 长短租混合 长租为主 长短租混合 2008年入住率 75% 85% 73% 82% 75% 65% 80% 市场上服务式公寓的经营状况比较理想，大多数入住率超过70% 3 片区内缺少服务式公寓，目前部分长住客需求渗透到片区内中高档酒店 酒店名称 圣廷苑酒店 圣廷苑世纪楼 花园格兰云天 格兰云天 长住客户人数 20人左右 40～50人 5~10人 12～15人 以上数据来源：DTZ戴德梁行 本项目开发服务式公寓可行 商务功能及其发展方式·服务式公寓 发展服务式公寓的可能性 ? 华强北商业氛围较浓，且本项目临近福田中心区，服务式公寓的潜在客源较为充足 项目潜在客户的辐射区域主要为福田CBD、华强北片区以及地王金融圈 携带家庭成员