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大连经济技术开发区住宅小区物业管理规定 责编：晓薇　2006-07-20 第一章　　总则 　　第一条　　为了规范住宅小区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家及省、市有关规定，结合大连经济技术开发区（以下简称开发区）的实际情况，制定本规定。　　第二条　　本规定所称住宅小区物业管理，是指由物业管理企业对住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、保安、交通、卫生、环境等项目（以下统称物业）进行维护、修缮和管理。　　本规定所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有人。　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用房屋的其他人。　　本规定所称物业管理企业，是指接受业主委员会的委托，根据物业管理合同进行专业化管理服务的企业。　　第三条　　住宅小区物业管理以业主自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化、法制化、规范化管理。　　第四条　　开发区规划土地建设管理局是开发区住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本规定。　　供电、供热、供水、通讯、公安、卫生、工商、物价等有关部门按照各自职责，协同实施本规定。　　街道办事处、乡镇人民政府、居民委应协助有关行政管理部门加强对住宅小区的管理工作。　　第五条　　各住宅小区应依照本规定成立住宅小区业主委员会。业主委员会是代表住宅小区内的全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。其范围由物业主管部门按照住宅与公用设施的相关情况划定，一般住宅区面积不低于5万平方米。 第二章? 业主大会和业主委员会 　　第六条　　住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业主管部门应会同原开发建设单位及时召开业主大会或业主代表大会，选举产生小区业主委员会。　　第七条　　业主大会或业主代表大会由本住宅区的全体业主或按比例推选的业主代表（一个单元一个代表）组成。业主大会或业主代表大会的决定，由出席会议的业主或业主代表所投票数的过半数通过。　　大会表决可采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票，非住宅房屋每超过一百平方米建筑面积的为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证书的非住宅房屋每证一票。　　第八条　　业主大会或业主代表大会行使下列职权：　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；　　（二）听取和审议物业管理工作报告；　　（三）决定住宅小区内关于业主利益的重大事项；　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；　　（五）审议通过业主委员会章程和业主公约。　　第九条　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到物业主管部门办理登记：　　（一）成立业主委员会登记申请书；　　（二）业主委员会委员名单；　　（三）业主委员会章程。　　第十条　　业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会委员根据物业管理区域的规模可设定5人至11人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。　　第十一条　　业主委员会每届任期二年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会主任由房屋产权人代表担任，可以专职，委员为兼职。业主委员会可以聘请居委会的代表为常务秘书长，负责小区业主委员会的日常事务。　　第十二条　　业主委员会至少每季度召开一次会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。　　第十三条　　业主委员会的管理费用，可从规定缴收的管理用房和经营用房收入中列支。　　第十四条　　业主委员会行使下列职责：　　（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；　　（二）制定业主委员会章程和住宅区管理目标；　　（三）审议决定使用物业维修基金，接受管理用房和经营用房；　　（四）以招标或协议方式选聘和续聘物业管理公司，并与其订立、变更、解除物业管理服务合同；　　（五）审议物业管理公司的年度管理服务计划，住宅小区的配套工程和重大的维修工程项目；　　（六）审议住宅小区物业管理公司服务内容及其收费标准，并报物业主管部门和物价管理部门核准；　　（七）审议决定住宅小区物业管理费用的收支情况；　　（八）检查、监督物业管理公司各项管理工作实施情况及规章制度的执行情况，接受业主对物业管理公司的投诉；　　（九）协助物业管理公司做好物业管理服务费的收缴工作。 第三章?? 物业管理公司及其职责 　　第十五条　　物业管理公司必须持有开发区物业主管部门颁发的“物业管理资质证书”到开发区工商行政管理部门登记注册，领取“企业法人营业执照”后，方可从事开发区住宅小区的物业管理业务。　　第十六条　　物业管理公司根据本规定和物业管理合同对住宅小区实施物业管理。物业管理合同应于合同签订之日起三十日内报开发区物业主管部门备案。　　第十七条　　物业管理合同标准文本按建设部要求执行。　　第十八条　　物