永凯现代城项目营销策划报告永凯现代城项目营销策划报告.doc

永凯·现代城项目营销策划报告 （前言） 项目建设已建至地面第四层，目前已进入冲刺阶段，预计明年5月份可以封顶。由于项目前期没有系统地做市场调查，在产品规划方面还存在一定的不足，为了使产品营销工作顺利进行，在项目销售公司建立之时，有必要做个项目的整体营销计划，重新修正项目的产品定位和市场计划。鉴于目前项目产品规划基本成型，故本营销策划报告主要针对产品的销售和推广，不做过于具体的深入调研。 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地情况 项目地处东葛路与望园路交汇处，是东葛路延长线商业最繁荣的中心地带。项目地况良好，无高低差，土方量少，三通一平完全到位。不足之处是项目地下有下水道通过，给工程建设带来一定的影响。 2、项目用地周边环境调查 项目周边均为生活办公社区，没有工业企业，无污染，环境良好。金花茶公园离项目仅有约300米距离，项目附近的街道绿化、自然景观良好。所有迹象表明永凯现代城所在地是一块难得的风水宝地。 3、地区交通便利 项目所在地交通四通八达，城市交通主干道东葛路从项目门前经过，东葛路与长湖路、圆湖路、民族大道等主干道连通，可便利地到达市里每一个地方。另外，项目地点的公交车系统完善，经过的公交车主要有1、12、16、20、19、52、37、76、45、604、65、85、607、705、91、74、79、87等将近20路。区域交通十分便利。 4、市政配套设施完善 项目周边党政机关单位、企事业单位众多，主要有地税局、武警边防总队、美术出版社、市规划局、南宁电视台、银行、司法学校等，华园菜市、金花茶公园、利客隆超市、三月花大酒店、咖啡店、电信、药店等生活配套设施应有尽有，嘉园、星和园、三元苑、青年国际、安宇花园等几十个住宅小区分布在项目周围，片区生活配套、市政设施完善。 二、项目价值分析 （1）项目地块价值分析 项目地块购置费用为7050万元，相当于约336万元/亩，按目前当地的地价估算，项目土地费用最少在1.4亿元以上。土地价格升值明显。 （2）项目住宅价值分析 项目住宅部分由三栋塔楼组成全框架结构，分别规划为26、27、28层高层，住宅面积约3.3万平米。户型以49~120平方米为主，一房一厅（49㎡）约占60套，两房两厅（80-90㎡）约占250套，三房两厅（120㎡）约占60套，是专为城市白领精英量身定做的精致安家居所。项目住宅户型通透方正，采光良好，设计先进，面积使用率高，人性化阳台设计，和谐居家氛围。 项目所在地目前住宅供给量少，需求旺盛。承载在永凯·现代城大品牌上的住宅，在拥有其本身价值的同时，还多了一份品牌价值，产品无论是保值还是升值都很有保障。 （3）地块商业价值分析 东葛路沿线一直是南宁市商业比较繁荣的街区，门店租金一般都在160元/㎡以上，有的达到200元/㎡以上，几乎与朝阳商圈看齐。项目地点目前存在利客隆和南城百货两大超市，生意都比较兴隆，聚集了大量的人气，是一个成熟的商业社区。从以上两点以看出，东葛路延长线有形成一个新商业中心的条件，但是目前当地没有大型的商业物业，无法形成具有区域辐射力的商业中心。本项目的开发建设，适应了市场发展的需求，产品的商业价值定然会得到极大的提升。 （4）市场环境价值分析 南宁目前商业中心除了历史形成的朝阳商圈外，近年先后出现了五象商业广场、城市碧园商业广场等，城市碧园商业广场依靠教学园区和片区缺乏大卖场优势，首先站住脚跟，五象商业广场地处琅东新城区中心，依靠南宁百货和人人乐超市两大品牌，也逐渐打拼出市场来。永凯·现代城与上述两个商业中心相比，优势突出地表现在当地的商业基础雄厚，片区成熟，是以上两个商圈所不能比拟的。 三、市场调研分析 1、项目SWOT分析 （1）项目优势 ①地块平整，无高低差，土方量少； ②地处成熟社区，片区人口众多，消费量大，消费能力强。 （2）项目劣势 ①项目地下有排污沟，开发时需要规避或者改造,增加了成本； ②项目周边休闲绿化带和休闲设施较少； ③项目对面的长罡村市老城区，治安、卫生等比较落后，对项目价值提升有一定的影响。 （3）项目机会点 项目所在地近两年地产开发项目少，目前几乎没有新的在售楼盘，住宅供给量严重不足，存在较大的市场空隙。 （4）项目的威胁及困难点 荣和·中央公园项目定位与本项目相似，处在东葛路的另一边，与本项目相比有一定的地段优势和规模优势，目前正在开发，工程进度与本项目几乎同时，存在相当大的市场竞争力。 2、项目市场竞争状况分析 南宁市商业地产竞争自2003年开始，当时主要有万达商业广场、五象商业广场、金朝阳、佳得鑫·水晶城、航洋国际购物中心、荣宝华商城、金康·天和时代、10+1商业大道等，竞争相当激烈。自从2005年相继开业后，后续开发的商业地产项目很少，香港街、西南商都等大项目都因为资金等问题迟迟无法启动，目前在售的商业地