资产评估的方法[73p].pptVIP

在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，称为资产评估方法。 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 均衡价格的决定 （三）运用的前提条件 1、充分活跃的公开市场 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。（原因是什么?） 3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异（类比调整法） 参照物所在区域比被估资产好： ； 反之系数1。一般以被评资产为100。 三、市场法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调