第1讲城市土地管理概论(免费阅读).pptVIP

城市土地管理 第一讲：城市土地管理概论 一、案例 1、城市建设中——“最牛的钉子户” 在城市的基本建设过程中，钉子户问题并不鲜见， 纠纷和冲突的解决也是必须完成的“作业”。 但为什么这件事情会成为竞相报道的新闻， 并被列为“最牛的钉子户”？ 事件的本质是什么？ 涉及到什么理论问题？ ⑴首先看这则事件引发的评论 “重庆钉子户”在检验我们政府的城市管理能力； 重庆钉子户一案：谁说开发商代表国家利益？ 本案是民事纠纷还是行政纠纷? 《物权法》能否保护最牛的钉子户？ 拆迁关系错乱导致政府偏爱开发商？ ………… 媒体和民众大都支持钉子户，原因来看： 一是：这种拆迁在日常生活中很多，“受够气”的民众将火发到开发商上，以及对政府在类似事件中不作为的报复。 二是：在《物权法》实施前，社会有对物权法保护私人财产问题的窥探心理，看看这个案件的处理决定有着怎么样的走势。 你对“钉子户”看法是什么？ ⑵处理决议——重庆钉子户连夜拆迁、 户主选择异地实物安置方案 小结：本案例虽属城市建设拆迁问题，但其中仍然隐含着关于土地管理方面的问题。比如： 土地使用权和所有权方面的问题（变更、转让、有偿等） 土地的定义、土地管理的权属问题、 征地补偿机制问题 土地管理立法问题 2、征用土地——地方政府违法使用土地 表现：我国地方政府主导下的土地违法案件突出。 目前土地违法表现为，面广量大、地方政府主导、形式多样化。新《土地管理法》实施以来，全国共发现土地违法行为一百多万件， 涉及土地面积近五百多万亩。 　　 政府主导的违法案件带有普遍性。凡是性质严重的土地违法行为，几乎都涉及到政府。并且以侵犯农民利益为特征，实行低标准的补偿。 。 为什么会有这么多的土地违法案件呢？许多还是政府主导？ 一是利益的驱使； 二是对土地管理的主体判别模糊，立法不清； 按法律规定我国城市土地属于国家所有，但这里的国家是单指中央政府?还是包括地方政府?在这个问题上法律规定或界定并不十分清楚。由于法律界定模糊，在中央政府和地方政府之间经常发生激烈的碰撞和摩擦。表现为对土地出让金分成比例的矛盾以及越来越多的地方政府直接参与的“土地违法案件”。 三是对现有土地管理法规中规定的内容认识不清造成的； 征地补偿标准的，土地使用税的征收等 案例 某工厂为扩大生产规模,投资80万元建一分厂,向某县级人民政府申请用地 2亩(以出让方式取得土地使有权),经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地(非耕地)2亩.为保证按时使用土地,工厂与A村签订了土地使用权合同.合同规定A村向工厂出让土地2亩,土地所有权出让金30万元,土地用途为工业用地,土地使用权出让年限为70年.有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明. 据此,请回答以下问题: (1)该土地使用权出让合同是否有效 为什么 (2)县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法 为什么 (3)按照有关法律规定,该工厂应该怎样取得土地使用权 案 例 分 析 (1)无效。因为按照我国有关法律规定,城市规划区内的集体所有土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的,违法的合同应确认为无效。 (2)不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定,工业用地最高年限为50年。 (3)该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:由人民政府依法定权限批准征用A村的土地,将集体土地转为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂,由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同,工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金,并依法登记,领取土地使用权证书后,取得土地使用权。 小结： 从以上两案例现象中我们可以发现，随着经济的发展和城市建设的加快，涉及城市土地管理的问题日益增多，比如，城市土地的有偿转让问题、土地的等级分类、土地的权属问题以及涉及土地转让的征地补偿问题。 这些都是我们学习城市土地管理要解决的问题。 涉及的法律法规：《中华人民共和国土地管理法》 《物权法》、《城市房地产管理法》 二、城市土地管理的理论框架 土地与城市土地的概念与内涵 土地的供给与需求及其供需平衡 地租地价理论 土地制度 城市土地地籍管理 城市土地利用管理 城市土地权属管理 城市土地市场管理 城市土地经营 （包括城市土地的整理开发、城市土地储备与经营、企业的土地资产经营与管理，以及城市土地