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房地产问题 摘要 问题一、找出影响房价的主要因素，对房价与个因素之间的相关性进行分析，判断出这些因素是否对房价有较强的相关性。并对房价与各个因素之间进行拟合及曲线估计。 问题二、对于房价的预测，由于数据比较少我们采用灰色模型的方法。模型可以表示为矩阵方程，应用最小二乘法用matlab求出系数矩阵，经检验模型的精度较高可以用，绘制房价未来走势曲线，并预测出未来五年的房价如下表： 年份 2011 2012 2013 2014 2015 房价 20090 24286 29360 35493 42907 问题三、根据问题二可知在国家政策及社会环境相对稳定的条件下，房价仍然会继续上涨的。我们从房价增长率与人均可支配收入增长率和居民支付能力等方面分析得出目前的房价是不合理的。 问题四、近几年房价不断地增长的原因主要有： 1）居民收入增加 2）短期内人民币贬值 4）供求关系失衡 3）建筑成本增加等 经分析并根据所得结果，提出了使房价合理的措施为： 1）政府宏观调控 2）优化地产业建筑的结构，增加保障房、廉价房的比例等措施。 问题重述 房地产业发展涉及到国计民生的众多行业，其受各种因素的多元化影响，对于房产业发展相关问题的有效研究可以对国民经济的健康可持续发展产生积极的影响。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，至今尚未形成统一的认识。现在就以下几个方面的问题进行讨论： 经过剖析我们将问题细化为以下五个方面： 1)影响房价的主要因素; 2)定量预测未来房价的走势; 3)根据房价相关因素，评价房地产价格的合理性; 4)探讨使得房价合理的具体措施; 模型假设 1、假设所得数据真实有效. 2、假设短期预测过程中不会出现金融危机等一系列不可控因素. 3、假设不存在其他影响商品房价格的主要因素. 4、忽略楼盘地理位置及周围交通、区域聚合度、社区成熟程度的影响. 符号说明及名词解释 ----第年的房地产价格 ----前年的房地产价格累加和 ----数据向量 ----数据矩阵 ----参数向量 ----数列的紧邻均值矩阵 模型分析 问题一：是要找出影响房价的最主要因素。影响房价的因素诸多，如国有土地、建筑成本、投资环境、居民收入、人口基数等等，在诸多因素中，抽取具有代表性的可以合理量化的因素进行分析，通过对各个因素对房价的影响大小的分析，筛选出来最主要的几个因素。 问题二：对于房价的未来走势分析，主要就是根据前几年的价格预测未知的价格，对房价进行预测，房地产系统是个复杂的系统,它受到宏观和微观多种因素的影响。其总是处在不停的波动变化之中,这也使得其预测变得较为困难。我们只能通过部分数据分析预测，这种利用部分数据分析的问题我们可以采用灰色模型进行预测。灰色模型预测法是以“部分信息已知,部分信息未知”的“小样本”“贫信息”不确定性系统为研究对象,主要通过对“部分”已知信息的生成、开发,提取有价值的信息,实现对系统运行的正确的认识及预测。 问题三：根据房价相关因素，建立适当模型定量分析房价合理性。由于居民人均可支配收入、人民消费水平、房价比，房价会随着时间变动。通过人均可支配收入增长率及房价增长率对比以及相关关系进行比较分析。同时，通过统计历年房价比及预测值与国际标准作比较可以判断该行业发展健康状态。其次，以人民满意度作为因变量。 问题四：探讨使得房价合理的具体措施.本文针对该问题定性分析了造成房价过高的原因以及根据模型三所反映的问题提出建议。 模型建立与求解 5.1问题一： 5.1.1因素分析： 房地产价格是由房地产的使用价值、市场需求和经济价值三者相互结合而产生的。影响房地产价值的主要界定因素： 1、经济增长：经济增长迅速，居民收入相对提高，其买房能力也相应增强，房价就会飙升；反之也会下降．通过GDP体现该地区的经济的发展状况． 2、区域物价：物价波动以及国际汇率导致货币价值变动而波及房价，由于房地产具有保值性和增值性，一般物价上涨会使房地产价格上扬幅度更大。通过消费者物价指数（CPI）体现物价的变动。 3、均民可支配收入：均民可支配收入提高，会促使房价升高，反之则令其降低。 4、投资金额：房地产的建筑成本主要包括土地价格（区域性）、建材价格、工程价格、建筑安装工程费、开发管理费用等。住宅的造价越高，房价自然也就越高，因此房地产的建筑成本是决定房地产价格的基础。由于可能开发成本包含内容很多，这里用总体投资金额作为开发成本,包含了房屋建造时的绝大部分费用。 5、人均占有住房面积：商品的价格不仅由它的实际价值决定，还和人均占有住房面积有关系。当人均占有住房面积过剩时，房价会降低；反之，会增长。 5.1.2模型建立与求