11假设开发法评估房地产项目相关税费的计算.docVIP

假设开发法评估房地产过程中相关税费的计算 上海立信资产评估有限公司 尹鹏 假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，这里的房地产包括生地、毛地、熟地和在建工程等。 假设开发法模拟了房地产开发的全过程，因此，凡房地产开发工程中涉及到的税费在评估过程中均应加以计算，作为预期房地产价值的扣除部分。一般而言，房地产开发过程中涉及的税费包括： 契税——在开发商取得房地产时缴纳，按取得价的3％～5％计算； 营业税——在开发商销售开发产品时缴纳，按销售价的5％计算； 城市维护建设税——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的1％～7％计算； 教育费附加——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的3％计算； 土地增值税——一般在开发商销售开发产品时预缴，房地产开发项目办理决算后再计算缴纳，多退少补； 企业所得税——企业所得税按年度计算缴纳，但评估过程中亦可按房地产开发项目整体考虑应纳所得税计算扣除； 印花税——在开发商与相关土地出让、转让方、施工方、借款人、商品房购买人等订立合同时缴纳。 以上税费中，契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加均是以交易额的一定比例计缴的税费，计算较为简单，印花税金额较小，一般在房地产开发的管理费用中一并考虑，不再单列，因此，采用假设开发法评估房地产时计算税费的难点主要就在土地增值税及企业所得税上。 另外，虽然这些税费是房地产开发过程中都会涉及到的，但是在评估时，根据不同的评估目的，在计算税费扣除时会有一定的区别。通常，我们在评估房地产时会碰到这样的两种情况，一种是委托方本身是房地产项目的所有者，因转让房地产项目或是抵押贷款等原因委托评估，另一种是尚未拥有房地产的投资者，因拟投资某房地产项目等原因委托评估，在这两种情况下，房地产的价值是不一样的，简单来说，就是房地产项目的价值对于出售者和购买者而言，在量上是不等的。 一．对房地产项目的所有者而言 对房地产项目的所有者而言，其已为取得房地产项目而支付了相关的成本，根据房地产项目的开发情况，这些成本包括土地使用权费用、契税、部分开发成本及费用等，在评估师眼中，这些都已是历史沉入成本，成本的高低在不考虑税费的情况下对房地产项目价值已不存在影响，影响房地产价值的是后期需要投入的成本以及房地产开发完成后的价值。但考虑了税费，情况就不一样了，土地增值税、企业所得税均是对差额征收的税种，账面成本是可扣除的项目，成本的高低在计算这两个税种时必然对结果产生较大的影响，也就是说，账面的高成本本身就由一种抵扣税金的价值。让我们来看看假设开发法的公式： 房地产价值＝房地产开发完成后的价值－后续开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 这里，房地产开发完成后的价值、后续开发成本、管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加均可按评估师预测数据添列，投资利息、开发利润在折现法中以折现率反映，投资者购买待开发房地产应负担的税费作为历史沉入成本不再考虑，土地增值税是在房地产开发完成后的价值中扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目后的余额基础上按超率累进税率计征的，这些项目都是成本数或预测数，则土地增值税已可计算得出，同样，企业所得税在扣除其法定项目后也可计算，这样，等式的右边已无未知数，房地产价值即可计算得出。 二．对拟购买房地产项目的投资者而言 对拟购买房地产项目的投资者而言，情况就要复杂一些，不考虑前期策划费用，投资者还未就此房地产项目投入过成本，房地产的评估价值即是投资者将要投入的第一笔费用，这时再看看公式： 房地产价值＝房地产开发完成后的价值－后续开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 这里，房地产开发完成后的价值、后续开发成本、管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加同样可按评估师预测数据添列，投资利息、开发利润在折现法中以折现率反映，投资者购买待开发房地产应负担的税费主要是契税，应该是此时房地产价值的函数，等于房地产价值的3％或5％，土地增值税的计算就麻烦了，对于它的超率累进税率来说，难于用简单的一个公式表达它与房地产价值的函数关系，评估师应该再匡算的基础上，先确定增值额超过扣除项目的百分比大概应该在哪一级税率上，则套用此级税率的计算公式，确定土地增值税与房地产价值的函数关系，当然，在最终计算得出房地产价值后，应将结果带入公式，验算一下匡算的增值比例与实际的是否存在矛盾，最后，企业所得税同样与房地产价值有很大的关系，企业所得税