2016司考民法讲义：租赁合同.docVIP

2016司考民法讲义：租赁合同。司法考试基础知识在司法考试复习中占有重要地位，一定要引起重视。法律教育网为考生整理了司法考试名师讲义，希望能够帮到大家。 　　（一）租赁合同的一般规定 　　1.租赁分为使用租赁和用益租赁。 　　2.六个月以上的租赁合同是要式合同。定期租赁不能超过20年。租赁期限届满，双方的行为可构成不定期租赁。 　　3.必要费用出租人原则上要承担；有益费用出租人原则上要支付；奢侈费用由承租人承担。 　　4.所有权变动不破租赁的规则：既适用于动产租赁，又适用于不动产租赁。 　　5.房屋承租人有优先购买权：只适用于房屋。 　　（二）司法解释关于城镇房屋租赁合同的规定 　　1.一房多租时合同的效力 　　“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”（《解释》6条） 　　房屋是不可替代的特定物，只能实际租给一家。在三份合同都成立的前提下，承租人的优先顺序是： 　　占有＞登记备案在先＞合同成立在先 　　占有排在第一。租赁合同是诺成合同， 但由于债的相容性，一物多租，数个租赁合同可以都有效。 　　2.附合 　　附合是添附的一种。 　　（1）“承租人经出租人同意装饰装修， 租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”（《解释》9条）这是关于合同无效时，装饰装修物的处理规则。 　　所谓“未形成附合的装饰装修物”，是指该装饰装修物未构成房屋的重要成分。重要成分是指不能分离的或者分离损失巨大的成分， 反之是非重要成分。未形成附合的，是两种处理方式，一是折价归出租人；二是由承租人拆除。拆除造成损失的，承租人自当承担责任，其实 承担责任的方式不一定是恢复原状，也可以是金钱赔偿。 　　（2）“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”（《解释》10条）这是合同有效但终止时，未形成附合的装饰装修物的处理规则。某甲出租房屋给某乙，同意某乙打“隔断墙”分割为小间转租（用益租赁），“隔断墙”未构成房屋的重要成分，租赁期满后应当由承租人拆除，另有约定的除外。 　　（3）“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”（《解释》11条） 　　（4）“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”（《解释》12条）对改良费用（装饰装修费用为改良费用），承租人仍无主张的权利，应当说这是一条非常特殊的规定。在租赁期满后，对装饰装修的“残值”，只好白送给出租人了。 　　（5）“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”（《解释》13条）“未经同意”，就应当承担相应的责任。 　　（6）“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”（《解释》14条）可以这样表述：扩建合法的，出租人负担；扩建不合法，按过错分担。 　　3.转租 　　（1）“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”（《解释》15条）租赁合同与转租合同是两个法律关系，当出租人允许承租人转租的租期超过承租人剩余的租赁期限时，实际上也与承租人变更了租赁合同（延长了租赁期限） 　　（2）“出租人知道或者应