10-01-12中信凯旋公馆营销总纲定稿.ppt

中信 · 凯旋公馆2010 年 营 销 总 纲 本 案 目 录 达成2010年目标需要解决的问题 我们在做二期的项目定位前，摈除繁杂的市场数据，更针对地把市场分析锁定为基于竞争的分析。 通过以上楼盘产位分析，结合产品独特的地理位置、户型规模和目标客户，我们对本案二期项目定位如下 24小时礼宾服务 24小时送餐服务 幼儿看护服务 优先享用会所设施、休闲设施 私人尊贵美容、水疗指导 私人尊贵商务助理 私人尊贵主厨 私人尊贵园艺主管 私人尊贵管家服务 私人尊贵豪华轿车服务 私人尊贵采购如家居用品等服务 私人尊贵管家、女佣、主厨等培训 1、项目分区分期推出，利用区域市场的产品空白，高调入市，制造市场热点，将项目弱点解决在萌芽阶段。 2、解决既保证项目的销售速度又能令项目达到合理的利润空间问题。 中信凯旋公馆推售策略 为寻求最优的推售策略,本司假设四种较好的推货顺序,逐一分析 各地块的工程形象进度和预售条件是基本保证 营销活动 2011年资本市场预测分享会 邀请中信证券分析师到中山举办财经讲座，与高端客户分享2011年资本市场走势。以高端活动拉升项目形象。 2-2-14 营销阶段思路——第三阶段活动 营销活动 奔驰新车发布会 与高端品牌合作举办新车发布活动，吸引高端车潜在客户前来楼盘参观，以互利互惠的方式促进双方成交。 2-2-15 营销阶段思路——第三阶段活动 营销活动 亚运助威团全城选拔 亚运会是2010年广东省盛事，亲临亚运现场为选手助威是较多中山市所希望的。与中山电视台合作举办亚运助威团选拔，贴近时事的同时，对项目宣传有促进。 2-2-16 营销阶段思路——第三阶段活动 第四阶段 推广主题：全城仅有 滨水公馆 营销目的: 策略运用: 软文策略： 活动策略： 打响年末重大销售节点战役 兑现承诺，将形象拉升至最高点，同时把价格提至最高点 1、中山之最，400米公馆水景大道完美呈现 2、前所未有，滨水公园府邸体验 1、湿地公园开放/400米的水景大道完美呈现 2、零投诉交楼活动 2-2-16 营销阶段思路——第四阶段 可实现总体均价约9530元。 优势： 1、首推地缘价值较好的A区，利于项目入市时的形象塑造，较容易得到市场的认受， 2、为项目的价格值定下一个基调。对后续推盘的价格涨浮取得主动权。 劣势： 1、项目销售的中期会有一定的销售阻力。 2、对项目入市推广，项目形像塑造的配合度较高。 推售策略二分析 1-4-4 四大推售策略分析 推售策略三 实现总均价约9350元 首推C区，加推A区，D区第三波推出，B区最后推售。 推售策略二价格走势： 首推C区均价9000， 加推A区均价9300， D区均价9600， B区最后推均价10100 1-4-5 四大推售策略分析 8200 8600 8600 9000 9000 9400 9400 9800 9100 8900 8900 8900 9400 1 C区 3 D区 10300 10100 10100 10100 10600 2 A区 4 B区 9600 10100 9000 9300 可实现均价约9350元 优势： 1、此种推售策略是最典型的低开高走的推售手法，价格涨浮压力较小。 劣势： 1、此种推售方式，首期入市销售有一定压力，即使运用价格杠杆也较难保证高解筹率。 推售策略三分析 1-4-6 四大推售策略分析 推售策略四 实现总均价约9470元 首推A区，加推B区，C区第三波推出，D区最后推售。 推售策略四价格走势： 首推A区均价9000， 加推B区均价9500， C区均价9700， D区最后推均价9800 1-4-7 四大推售策略分析 9800 9600 9600 9600 9900 9700 9700 9700 9100 8900 8900 8900 9400 3 C区 4 D区 9600 9400 9400 9400 9900 1 A区 2 B区 9800 9500 9700 9000 可实现均价约9470元。 优势： 1、先推地缘价值较好的A、B区，利于项目入市时的形象塑造，较容易得到市场的认受，并且第一、二阶段的销售会比较理想。 劣势： 2、此种推法会出现“尾大不掉”的局面，容易造成好货先走，对项目收尾带来极大的阻力。 推售策略四分析 1-4-8 四大推售策略分析 4.07亿 9470 2.6% A\B\C\D 推售方式四 4.02亿 9350 4.5% C\A\D\B 推售方式三 4.1亿 9520 3.6% A\C\D\B 推售方式二 3.98亿 9260 4.3% C\D\A\B 推售方式一 预计总产值 可实现均价 平均涨浮 推售顺序 推售种类 从上表可看