第5章不动产投资中的法律与税收问题(免费阅读).pptVIP

第5章 不动产投资中的法律与税收问题 5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收 5.1 不动产投资中的法律问题 5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具。 具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。 2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。 （1）房地产开发关系 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。 （2）房地产交易关系 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。 （3）房地产管理关系 房地产管理关系是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。 房地产管理关系又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。 城市土地管理关系是指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系； 城市房屋管理关系是指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。 3. 1988年以来我国不动产立法概况 5.1.2 房地产开发用地法律制度 土地开发用地是指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。 1. 土地所有权和土地使用权的概念 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。 2. 土地使用权出让 （1）土地使用权出让的概念 土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。只有国有土地的使用权可以有偿出让。 （2）土地使用权的出让方式 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。 （3）土地使用权出让合同 土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。 土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件；⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。 3. 土地使用权划拨 （1）土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （2）土地使用权划拨的范围 根据《城市房地产管理法》的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。 5.1.3 房地产开发法律制度 1. 房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2. 房地产开发的原则 根据我国《城市房地产管理法》及其配套法规的规定，房地产开发应遵循以下基本原则： （1）严格执行城市规划的原则 （2）综合开发、配套建设的原则 （3）鼓励开发建设居民住宅的原则 （4）维护消费者合法权益的原则 （5）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则 （6）按照土地使用权出让合同约定开发土地的原则 3. 房地产开发企业设立和资质认定 （1