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物业经营管理精讲班第36讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业经营管理精讲班第36讲讲义 不良物业资产管理 第四节 不良物业资产管理 一、不良资产与不良物业资产 (一)不良资产 不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容： (1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。 (2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。 (3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。 (4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 (5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。 (6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。 (7)因其他原因形成的不良资产。 (二)不良物业资产 作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括： (1)房地产不良贷款； (2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产； (3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物； (4)其他单位委托处置的房地产不良资产。 二、不良物业资产形成的原因及过程 1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。由于企业或债务人从银行融资后盲目投资，投资过程中不进行详细的调研及风险防范工作，导致投资失误。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。一些企业为挽回损失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。一旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。 2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。 3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。 三、不良物业资产处置的目标和原则 (一)不良物业资产处置的目标 不良物业资产处置有多重目标。如美国为解决储贷机构的不良资产，成立了重组信托公司(RTC)，其目标有三：一是在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报；二是尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响；三是尽量增加对中低收入者的住房供应量。 我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。 (二)不良物业资产处置的原则