房地产开项目成本核算与纳税筹划.pptVIP

房地产企业成本核算与纳税筹划 成本形成的重要阶段 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 （1）、房地产项目成本对象划分原则 案例 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？ 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则 房地产企业成本核算与纳税筹划 房地产企业成本核算与纳税筹划 1、划分成本对象涉税风险分析 （2）、房地产项目成本对象划分特殊情况 ——项目分期开发问题 如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？ ——成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？ ——可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖？ 房地产企业成本核算与纳税筹划 2、归集开发成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本归集 ——出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？ ——契税 契税计税基础如何确定？ ——市政配套费 ——耕地占用税 ——土地闲置费 ——土地变更用途和超面积