第一章绪论 估价.docVIP

1 绪论 1.1 概述 随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。 1.2 房地产的概念 1.2.1房地产的整体概念 1.2.1.1 房地产的定义 房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 土地是指地球的表面及其上下的一定空间。 建筑物包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。依托于物质实体上的权益主要有所