新加坡丰树集团—复制等成功模式.docx

海外投资者仍看好中国巨大的房地产市场。新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头——丰树产业私人有限公司（以下简称丰树）中国首席执行官卢仕公开表示，由于看好中国房地产业的发展前景，该计划在投资上海、北京、广州、西安等项目的基础上，未来6~12个月推出专注于中国地产项目的基金，基金规模约为5亿~10亿美元。卢仕向记者表示，目前的房地产调控政策有利于中国房地产业长远发展，而且给了公司很好的机遇。他直言：“丰树看好中国一二线城市房地产发展空间，目前有更多的项目在关注之中。”房地产+资本管理“我们的商业模式，是把房地产的专业知识与募集资金的模式结合起来，称为房地产资产管理模式。我们不仅筹集资金，自己也投资，并作为其中的大股东。”丰树首席财务官黄民雄表示。既有房地产的开发和运营经验，本身又具备资本运作的能力，这是丰树模式的特点。2000年由新加坡港务局剥离房地产业务成立的丰树，当时大部分的资产为旧项目和未开发的土地。现在丰树在新加坡的项目，很大部分都是由之前的旧项目改造而成。2004年，丰树的房地产资产全部为自有资产。从2004年起，丰树开始转变商业模式，采用管理服务费和私募股权为主的资产管理模式。此后，随着这一商业模式的成功转型，公司的成长开始加速。2004年，公司房地产总资产为20多亿新元。截至2010年3月，其自有及所管理的总资产达到129亿新元（632.2亿元人民币），其中，所管理的资产金额为49.6亿新元（243.1亿元人民币）。目前，丰树管理着两个上市的房地产信托基金和4个私募股本房地产基金，涉及到物流、工业和房地产等多个领域，丰树印度中国基金就是4个私募基金中的一个。除此之外，上市信托基金之一丰树物流信托，丰树在其中所占比例为44%，4个私募基金中的丰树工业信托、丰树工业基金，丰树分别占比30%、40%。而根据丰树2009年年度报告，2004年至2008年，丰树股东总资本的复合年均增长率达到20.1%。“商业+住宅”模式“丰树集团的品牌项目怡丰城在大陆第一个项目——西安怡丰城将于今年12月开业。”卢仕对记者介绍，该项目定位为集购物、餐饮以及休闲娱乐为一体的一站式家庭生活购物中心。值得注意的是，西安怡丰城并不是一个孤立的商业项目。卢仕介绍：“随着西安怡丰城的开业，丰树计划在中国兴建更多怡丰城购物中心。中国第二个怡丰城购物中心即将在广东佛山南海的项目上开工。”“我们一般不会做物业类型单一的项目，比如说单独的酒店式公寓。”黄民雄对记者表示，“丰树集团更倾向于综合性的项目。”这种“以住宅销售带来大量现金回流，通过持有商业获得持续租金收益”的综合性项目发展方向，则由其以资产管理为工具的商业模式作为支撑。资产增值工程正是由于其资产管理者的角色定位，丰树格外重视资产增值的工作，其中，惯常的套路就是对既有项目的改造与翻新。黄民雄介绍，通过积极有效的资产增值工程，丰树在现有资产创造价值方面，取得了巨大的成功。其中一个例子就是新加坡的怡丰城。据了解，现为购物中心的新加坡怡丰城原来仅为一个低收益的展览大楼。经过改造后，这一项目的收益得到了较大的改观。另外一个典型就是位于新加坡亚历山大区甲级办公园区的丰树商业城。在两三年前，这只是一座过时的仓库。在西安怡丰城项目上，这种资产增值的做法亦有所体现。“虽然项目早期是由别人建设的，但是在后期包括全资控制后，我们对项目的规划设计也都做了一定的调整。”丰树西安亚建房地产开发有限公司总经理李淑慧介绍。在商业项目运营阶段，丰树也积极通过有效的运营来实现资产增值。“新加坡怡丰城一直对租户的产品组合、对店面的布置甚至对租户本身的组合做出有效的改进，帮助租户提高销售额并最终使丰树自身从中受益。丰树在怡丰城实行一分为二的租金结构，一部分是较低的固定租金，另一部分是与租户营业额成比例的变化租金。”黄民雄介绍道。未来中国策略丰树上述模式在中国市场已经获得了一定的成功，即使遭遇楼市调控，也没有停止复制这种模式的脚步。卢仕表示，“此次调整对于丰树还是有一些影响，但是，回报还是达到了我们的预期。”丰树印度中国基金在中国声名鹊起源于两宗大型收购案——2008年，丰树印度中国基金以9.14亿人民币收购北京原摩托罗拉大厦；2010年2月，该基金以29亿人民币收购佳程广场。那么，未来的丰树中国基金在办公楼与“商业+住宅”的综合项目之间是否会有所侧重？对此，卢仕表示，“印度中国基金设立之初，主要源于投资者对这两个市场的看好。即将成立的中国基金，则会比较倾向于一二线城市的商业与住宅，尤其是我们已经有成熟团队的地区。”丰树的中国业务，以持有商业物业为主的运营模式十分明显。持有商业回报周期长、会沉淀大量资金，这让中国诸多本土开发商头疼不已。初入中国，就花费巨额资金进行持有物业的收购和开发，上述困境，丰树能否免俗呢？黄民雄表示，丰树印度中国基金在收购摩