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房地产会计核算制度 房地产会计核算制度 3、房地产会计核算制度成本核算对象的确定 （1） 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 （2） 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 ①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 ②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 ③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 Ⅰ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 Ⅱ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 Ⅲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 ④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 （3） 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 4、?房地产会计核算制度成本费用项目及核算内容 （1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 （2）各成本项目的开支范围如下： ①土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： Ⅰ　土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 Ⅱ拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 Ⅳ其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 ②前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： Ⅰ项目整体性批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 Ⅱ 规划设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 Ⅲ勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 Ⅳ“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 Ⅴ 临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 Ⅵ 预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 Ⅶ 其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 ③基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： Ⅰ道路工程费小区内道路铺设费。 Ⅱ供电工程费变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 Ⅲ给排水工程费自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 Ⅳ 煤气工程费煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配