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房地产商业计划书提纲 第一部分 市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ?地理位置 ?地质地貌状况 ?土地面积及红线图 ?七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ?地块周边的建筑物 ?绿化景观 ?自然景观 ?历史人文景观 ?环境污染状况 3、地块交通条件调查 ?地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划 ?项目对外水、陆、空交通状况 ?地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ?购物场所 ?文化教育 ?医疗卫生 ?金融服务 ?邮政服务 ?娱乐、餐饮、运动 ?生活服务 ?游乐休憩设施 ?周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ?历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ?国内生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ?中国房地产开发业景气指数 ?国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ?固定资产投资总额 a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ?社会消费品零售总额 ?商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ?中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ?项目所在地居民住宅形态及比重 ?政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ?政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ?短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ?各种档次商品住宅客户分析 ?商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ?类比竞争楼盘基本资料 ?项目户型结构详析 ?项目规划设计及销售资料 ?综合评判 2、项目定位 ?市场定位 a 区域定位 b 主力客户群定位 ?功能定位 ?建筑风格定位 五、项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a 选择可类比项目 b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重 c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ?类比可实现价值决定因素 a 类比土地价值： 地段资源差异 ※项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b 项目可提升价值判断 ※ 建筑风格和立面的设计、材质 ※ 单体户型设计 ※ 建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※ 形象包装和营销策划 ※ 发展商品牌和实力 c 价值实现的经济因素 ※ 经济因素 ※ 政策因素 2、项目可实现价值分析 ?类比楼盘分析与评价 ?项目价值类比分析 a 价值提升和实惠要素对比分析 b 项目类比价值计算 六 、项目定价的模拟 1、均价的确定的主要方法 a 类比价值算术平均法 b 有效需求成本加价法 ※ 分析有效市场价格范围 ※ 确保合理利润率，追加有效需求成本价格 c 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟 ?商品住宅定价法：差异性价格系数定价法 a 根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为基础均价 b 然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D） c 当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价 Ps=Pd ×(1±s) d 在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps×（1±F）=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F) e 考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。 ?各种差异性价格系数的确定： a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价 b 确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向采用1-B c D系数根据不同