第五章 房果地产评估.doc

第五章 房地产评估 一、单项选择题 单选 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 A C B D B A C A C A 单选 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 答案 C B A C D D A C B B 单选 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 答案 D C B C B A A A D D 单选 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 答案 A B C C A B C D D C 单选 41 答案 D 二、多项选择题 多选 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 ABD ACD ABCE ABD ACD BC ABDE ABE BCDE ABDE 多选 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 答案 ABCDE BD ABDE BD BC ABD ABC BE ACDE AD 三、判断题 判断 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 √ × × × √ × × × × × 判断 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 答案 × × × × × √ √ × × × 判断 21 答案 √ 四、简答题 土地的经济特征为： 供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地的所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。 土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建造住宅或写字楼，或者建造商场。土地利用的多方向性客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。 效益极差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有极差性。 地价的特征为： 地价是地租的资本化。地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕着价值上下波动，价格有生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。 地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而只是转移与地产有关的各种权益。地产的权益时一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。 土地具有增值性。由于土地价格形成的特殊性，其价值的变化也具有独特性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。 地价与用途相关。一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素所决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。但是，同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价格是不一样的，土地价额与其用途相关性极大。因此，在市场经济条件下，一宗土地如果用于经营商业比用于建造住宅更有利，则其价格必然由商业用途所决定。 地价具有个别性。由于土地的个别性，没有两宗土地的条件是完全一致的，同时在土地价格决定中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，地产价格形成具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成地产市场是一个不完全竞争市场。土地不像一般商品，可以开展样品交易、批量交易。每一宗土地交易都具有个别性。 地价具有可比性。地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互无联系。实际上，人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。 房地产评估应遵循的原则为： 供需原则； 替代原则； 最有效使用原则； 贡献原则； 合法原则； 预期受益原则； 评估基准日原则。 区域因素，是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。具体包括： 商服繁华因素； 道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素； 环境状况因素。 房地产投资的风险主要来自三个方面： 房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。 房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3~5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。 自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。 在下列情况下，市场法