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个人住房信贷业务存在的问题及国外经验借鉴 　　论文关键词：个人住房贷款 垒融风险 　　论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。 随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险 ，须引起有关方面重视。 　　1 个人住房贷款业务存在的问题及风险 　　1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制 对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。 　　2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制 房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。 [1][2][3]下一页 　　3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展 由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展 　　4、个人住房贷款的风险转移机制不健全 由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。 　　5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应 零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。 　　6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险 目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张 　　7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家 优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3